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2020北京土拍最全表格:藏着明年楼市的信号

文章来自:小鸟宜人
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发布时间:2020-11-18 07:16:33
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毫无疑问,北京楼市“失去”了三年的纯商品房,找到了回来的办法。

2020年1月至今,北京共成交住宅用地44宗,纯商品房土地35宗,建面约396万平,创近三年新高。而带着调控任务登上舞台的限竞房,仅有6宗,建面约73万平,占比不到1/5。

局势逆转,纯商品房上位。

都说土地是房地产市场的风向标。临近年底,丸子梳理了今年前11月北京土拍各项数据,试图从中发现一些明年楼市的端倪。

下边是数据控丸子的solo时间:

①住宅楼面价每平涨了7366元

2020年前11月,北京共成交经营性土地50宗,住宅用地44宗,商业用地6宗。累计成交建筑面积约619.33万平,比2019全年减少约115万平。但成交金额,却达到1662.866亿元,几乎与去年整年持平。

不用细算,也知道,楼面价涨了。

具体到住宅,44宗住宅用地,涉及建筑面积513.7万平,同比2019全年减少约129万平,累计成交金额1571.925元,比2019年增长76亿元,比去年全年,提高约7个百分点。

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平均楼面价30600元/平,同比2019全年上涨31.7%,每平米贵了7366元。

这7366元/平的土地成本,自然要分摊到房价里。当然,也不排除有开发企业愿意让一部分利润给买房人~

②五至六环仍是供应主流

从住宅用地所在的环线位置上看,与去年变化不大。44宗住宅用地中,五至六环共20宗,涉及建筑面积255.87万平,占总住宅面积的49%,比2019年的265.7万平略少,但仍然是供应主流。

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三到四环仅有3宗,也就是丰台分钟寺三杰。被合生包圆儿后,引入金茂、世茂,分别打造合生·缦云、东叁金茂府、世茂北京天誉,主打120-248平的改善豪宅,预计售价13万+。

而四到五环共有4宗,包括海淀四季青的2个纯商品房:颐和金茂府、融创香山壹號院;和大兴西红门的2个限竞房:新城熙红印、熙悦宸著,数量与去年持平。

当真是,均衡存乎万物之间。

③纯商品房重回城六区

35宗纯商品房用地,总出让金达1235.95亿元,占成交总额的74%,溢价率16.64%,建面约396万,创三年新高。

在35宗纯商品宅地中,城六区占14宗,比去年翻了一倍,且都是相当不错的位置。

受疫情影响,今年北京楼市按下了近两个月的暂停键,但土地市场并没有因此萎靡,反而在疫情较为严重的上半年,拍出了23宗纯商品房+6宗限竞房+2宗共有产权房,相当高产。

这背后,不能说没有用优质地块刺激救市的用意,但更多的,是为了平衡积压了三年的改善、豪宅诉求。

高端有市场,中端有支持,低端有保障,这样的房地产市场,才能长久健康的发展下去吧。

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④限竞房量少质优,新地块提价

限竞房虽然量少,但质优。6宗限竞房均在上半年成交,目前已全部亮相入市。其中,奥海明月、新城熙红印、熙悦宸著已于9、10月开盘,业绩喜人。

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不可否认,限竞房对北京房地产的调控贡献巨大,几乎凭一己之力让北京房价横盘三年,给刚需一族留出了足够的上车时间。而且产品迭代速度非常快,从户型到精装,总能给人惊喜。但也因为面积和价格的限制,少了很多想象空间。

如今楼市平稳,限竞房供应减少亦在情理之中,毕竟很多家庭的改善需求,也是刚需,也要满足。

目前待出让的两宗限竞房土地,不仅悄悄提了价,面积要求也放宽了。按照最新挂牌条件中,对限竞房70/90限制的描述,由“套型建面90平”转为“套内建面90平”,可以预见,明年的限竞房,做刚改产品的可能性更大。

作为“好用”的调控工具,限竞房会不会退出不得而知。但工具嘛,需要用的时候再拿出来,也不迟。

⑤房企拿地谨慎,热度两极分化

今年房企拿地的态度很有意思。已成交的50宗土地中,23宗底价成交,包括全部的共有产权房和商业用地;18宗土地溢价率超20%,热度严重分化。

2020北京土拍最全表格:藏着明年楼市的信号房山拱辰街道地块包含纯商品房及共有产权房,故两个表中均有展示

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开发商更愿意把钱,花在刀刃上。偏、贵、配建多、属性复杂的土地,一概不将就,哪怕是不限价,哪怕是朝阳。也因此有4宗土地暂停出让。

2020北京土拍最全表格:藏着明年楼市的信号

但对于城六区、环线优势、临铁、总价低的土地,那真是“挥金如土”。

比如今年溢价率最高的土地——绿城13.48亿+7%自持摘得的通州台湖地块,也就是顺销中的明月听蘭。竞拍当日吸引17家房企到场,热闹非凡。

而中海稻田项目争夺了108轮,绿城旧宫举牌74次,此外,石景山古城、东小口双子、海淀西北旺、丰台分钟寺三杰等,每一宗土地的入市,都带起一波小高潮。

开发商抢的土地,可能就是你要抢着买的房,盯紧了。

虽然2020年还未结束,但临近年底,房企预算“子弹”基本打光,且在三道红线的压力下,大概率不会再有房企花大价钱拿地。

9宗预申请土地不知何时登场,8宗已摆上货架的土地,也没有能影响大局的存在。丸子猜测,待拍的8宗土地,大部分会底价成交。

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此时,全年成交数据尚不明朗,但不妨碍我们从中看到明年的市场风向。今年,最后这40多天,或许是刚需上车的最好时机。

年底为追求回款冲业绩,很多项目都会推出折扣房源,抓住这个窗口,万一咱捡个“漏儿”呢?

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