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“银四”成交高位微降,地市溢价率创三年新高

文章来自:心安伴我暖
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发布时间:2021-05-02 08:38:02
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4月,楼市调控力度有增无减,住建部约谈广州、合肥等5城,继续坚持房住不炒的定位,并将东莞、南通列入监测重点城市名单;广州、合肥、南通等12城政策加码,并下沉到县市,全面落实稳地价、稳房价、稳预期。在此背景之下,“银四”市场热度高位微降,不过整体新房成交表现仍好于预期,地市量跌价增,溢价率创三年新高。

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新增供应:环比增、同比降,北上广推盘量创年内新高

4月房企推盘积极性较高,供应保持稳中有增态势。29个重点城市预估新增供应面积2494万平方米,环比增长8%,同比下降14%,不及去年同期。主要源于去年恰逢新冠疫情后供应大爆发,基数较高。分能级来看,一线城市迎来集中供应,推盘量大幅上升。

4个一线城市4月供应面积为329万平方米,环比增106%,同比增12%。北、上、广供应量创年内新高,其中广州供应绝对量属一线城市之首,突破100万平方米,环比持增,同比微降;上海则迎来了年内第二次集中供应,该批房源共47个项目,共计13969套,分布在12个区,多数为刚需盘,单套面积100平以下的占比约三分之二,集中入市有望满足当前刚需客群的置业需求。

热点二三线城市供应规模高位维持,25个监测城市4月合计供应2165万平方米,环比上月基本持平,同比大幅回落17%,与一线城市形成鲜明对比。成都、南京、佛山等城房企推盘积极性较高,4月供应规模均突破130万平方米且同环比齐增;厦门、合肥、西安、南宁、常州等推盘量出现了阶段性回调。

预判下月,我们认为,整体供应还将保持分化行情,对于基本面较好的核心一二线和强三线,房企依旧会加快推盘节奏,而针对部分缺乏基本面支撑的三四线城市,或将迎来供货平淡期。

“银四”成交高位微降,地市溢价率创三年新高

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新房成交:环比跌4%整体增长动能转弱,热点恒热而下行城市加速回调

4月典型城市商品住宅成交热度略有回落,29个监测城市预计成交规模达2969万平方米,环比下降4%,同比增长16%,较2019年同期增幅也有16%。

分能级来看,一线城市4月预计整体成交新房325万平方米,环比下降17%,同比上升30%,较2019年同期上涨30%。北上广深4月成交较上月均有了不同程度回调,上海主要源于政策持续加码,不仅购房需要“积分制”,上海银保监会也选取了部分银行开展了经营贷、消费贷违规流入房市专项稽核调查,因而使得成交环比下降了17%。北、广、深也迎来了阶段性疲软,不过市场韧性犹存,后期仍有望放量。

二三线城市中25个监测城市4月预计整体成交2644万平方米,环比下降2%,同比上升14%。城市间市场逐渐分化:中西部诸如武汉、成都、西安等成交热度延续,4月成交量同环比齐增,显著好于2019年同期;合肥,宁波如是,市场高热不退,购房需求稳步释放;相较而言,天津、长春、常州、南宁、无锡等迎来阶段性回调,成交表现大不如前。

预判下月,我们认为,二三线整体成交增长动能转弱,成交量或将与本月持平或小幅微降,前期出台调控的热点城市大概率面临回调。

“银四”成交高位微降,地市溢价率创三年新高

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库存:多数维持供不应求,合肥等个别城市库存消化周期缩减突出

4月多数重点城市继续维持供不应求状态,仅北京、昆明、苏州、无锡因短期供应放量而供过于求。


值得注意的是,一线城市北京、上海受新房集中入市影响库存和消化周期环比均有明显拉长,但因疫情前值较低缘故两城消化周期均短于2020年同期。二线城市在供不应求的市场状态下库存及消化周期大多环比降低,其中合肥库存同、环比缩减47%和20%,尤为突出。

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成交结构:北京中档占比回升8pts,沪深144平以上占比微升

从价格段分布来看,低档产品占比上海、北京、深圳分别下降11、4、1个百分点;中低档产品占比北京下降4个百分点,上海、深圳分别上升12、5个百分点;中档产品占比上海、深圳分别下降2、8个百分点,北京上升8个百分点;中高档产品上海、深圳均上升1个百分点,北京下降1个百分点;高档产品占比上海、北京持平,深圳上升3个百分点。

“银四”成交高位微降,地市溢价率创三年新高

从面积段分布来看,90平方米以下产品占比上海、北京、深圳分别下降4、1、5个百分点,;90-120平方米产品占比上海、深圳均上升3个百分点,北京下降1个百分点;120-144平方米产品占比上海持平,北京、深圳分别上升2、1个百分点;144-200平方米产品以及200平方米以上大户型产品成交占比上海、深圳微升,北京持平。

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二手住房:10城环比跌多涨少,深圳、成都长期下行趋势确定

2021年4月,二手房市场整体表现高位小幅回落,10个重点城市共计成交582万平方米,环比回落12%。基于去年同期楼市迎来“报复性反弹”,成交量快速回升,本月同比涨幅仅2%,同比2019年微降5%。


具体到城市来看,10城环比表现跌多涨少,仅大连、南京、青岛、苏州环比收正,其余城市均有不同程度回落,北京、深圳等一线城市环比下降超20%。同比来看,整体呈现涨跌参半,受限于楼市调控,深圳市场长期低位运行,同比下降28%;大连二手房市场疫后遇冷长期下行,跌幅最高达72%;成都市场长期下行趋势显著,较2019年整体规模下降7成,较去年同期也有3成左右跌幅。南昌、厦门、苏州等同比仍有超5成涨幅,其中南昌同比增速高达148%,杭州较2019年增长近6成。当前全国主要城市二手房住宅市场仍处于高位,但市场“小阳春”行情热度已褪,需求端或有所收缩,叠加新房市场持续高供应,预计后续成交规模将持稳或小幅回落。

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土地市场:五城迎来首场集中土拍,溢价率创近三年以来新高

2021年4月,全国300城经营性土地总成交建筑面积明显下降,降至12177万平方米,环比3月下降了22%,和去年同期相比下降了47%;成交幅数共计1991幅,同环比降幅均超三成;成交总价方面,本月土地成交总金额增至4765亿元,环比上月增加20%,同比下降28%。成交单价方面,由于长春、广州、重庆等重点城市首批集中供地成交,一二线城市成交占比大幅提升,本月平均地价增至3913元/平方米,同环比涨幅分别为35%和55%,地价上涨趋势十分显著。


市场热度方面。在热点二三线城市优质地块供应明显增加的影响下,本月成交溢价率延续上月的回升势头,增至24.6%,刷新近三年以来的历史新高记录。各能级城市表现一致,市场热度较上月均有明显上涨,其中二线城市热度最高,溢价率环比3月增加17.7个百分点至29.4%,三四线城市市场热度也不容小觑,溢价率达28.0%;一线城市在广州首批集中供地的助力之下,溢价率也增至11.0%。土地流拍方面,以重点监测的城市来看,土地流拍率与上月基本持平,约为9%,集中供地并未导致流拍率大幅升高的现象出现。同时,从广州、长春等城市的流拍地块来看,这些流拍土地多为区位偏远、商业公建占比高的土地,即使未采取集中拍地,流拍概率也比较大。

“银四”成交高位微降,地市溢价率创三年新高

据CRIC监测数据显示,一线城市成交总量为857万平方米,环比上月增幅达1283%,和去年4月相比也增加了79%;成交金额亦保持同步,同环比涨幅均十分突出,高达956亿元。价格方面,由于成交主力是地价水平相对较低的广州,因此平均楼板价环比微降4%,降至11155元/平方米。由于广州本月首批集中供地已经成交,因此成交规模居于首位,高达822万平方米,涉及42宗含宅地,市场热度整体表现较为平稳。京、沪供应十分稀缺,仅有零星商办和共有产权地块成交,并且均为底价成交;深圳表现更是惨淡,本月零成交。

二线城市本月成交量为3005万平方米,考虑月末还有沈阳集中拍地,最终成交面积预计和上月接近,不过由于成交主力重庆、西安等城市优质地块明显增加,成交金额反而上涨了11%,增至1410亿元;价格也随着高价优质地块供应的增加而明显上涨,增至4691元/平方米,环比涨幅高达22%。具体到城市来看,本月成交量超过500万平方米的城市就有3个,分别是重庆、长春和西安。

其中,重庆位于榜首,总成交建面为705万平方米,共计成交48宗地。同样首批集中供地成交的长春成交规模排在第二,市场表现比较平淡,48宗土地中仅有6宗溢价成交,整体溢价率仅有3%。成交规模居于第三位的西安市场热度也不容小觑,在多宗优质地块的助力之下,溢价率高达60%。除主力城市西安和重庆外,本月溢价率超过20%的城市还有福州、宁波、合肥等,因而二线城市本月土地市场明显升温。

三四线城市方面,本月成交体量达8315万平方米,和上月相比减少了32%,和去年同期相比也有47%的降幅;价格方面,楼板价增至2886元/平方米,环比上涨了36%。在CRIC重点监测的三四线城市中,本月土地成交量超过100万平方米的城市有盐城、温州、南通、金华、徐州、无锡等6个城市,较上月增加4个。

其中,盐城的成交量最大,为415万平方米,涉及33宗土地,除3宗商办地块、4宗远郊宅地外,其余26宗均高溢价成交,市场热度十分高涨。联系溢价率来看,三四线城市地市热源依然集中在长三角和珠三角区域,徐州、丽水、盐城、扬州、常州、金华、佛山等多个城市本月溢价率均在50%以上,并且佛山、常州、泰州、镇江等多个城市最高地价均被刷新,土拍热度仍然较高。总的来看,虽然本月长春、广州等5个城市首批集中供地成交,但作为主力的三四线城市成交建面大减,导致本月土地市场成交规模不及3月份。

但在热点二三线城市优质地块供应增加的助力下,市场热度持续走高,溢价率也创下2020年以来的新高。就近期重点城市集中拍地结果来看,规模房企表现不俗,如万科、融创、华润、保利等头部房企更是参与了多城多宗土地的出让,并且均成功拿下了多宗优质宅地,竞得率远高于中小房企。就此来看,在下个月北京、杭州、南京等城市的集中土拍中,规模房企仍将是最大赢家。

“银四”成交高位微降,地市溢价率创三年新高

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