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合肥房地产市场接连出现变化,专家建议出台精准限售限购政策

文章来自:游娱大事件
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发布时间:2021-04-04 14:24:04
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近期,一些市民发现链家、贝壳等平台的合肥区域,不再显示二手房的成交均价以及每个小区历史成交价格,二手房的成交趋势和走向模块也被隐藏。此外,根据最近发的合肥市市本级2021年度住宅用地供应计划显示,合肥居住供地大幅度增加。

针对合肥楼市、土地市场一系列的变化,合肥市房产研究所专家凌斌分析认为,这些仅是打击合肥市二手房投资客炒作房价的第一步,建议相关部门可以向南京、杭州等地学习,尽快实施精准的限售限购政策打击二手房炒作。

变化一:中介二手房不显示成交价

最近两天,记者查询发现,二手房成交均价以及历史成交价格等相关信息的下架并不仅仅是线上,在合肥市的链家、德佑、住商、房耕邦、中科、俊家、永达、华玺、壳点、21世纪、澳丽、捌零房产、金梁地产等多家房产线下门店也同步下架。

3月30日,德佑房产的一名中介告诉记者,贝壳已经在北京、杭州、天津包括合肥在内的6个城市下架了成交价和成交情况,目前房产经纪人可以通过后台系统申请查询报告,通过小区历史成交记录中很小的范围内成交数量的价格,打印生成纸质报告,仅供服务交易使用。

记者表示这样一来,客户查询成交价格和了解成交情况很不方便,该中介说,“因为这几个城市房价涨得过快,业主挂房价基本上都会参考成交价的,会造成越往后挂越高的局面,也是政府为了调控房价的一种措施,我们现在就暂时不展示了。”他表示也有可能是系统在修复,后期会展示出来。

3月31日上午,记者再度咨询中介公司发现,回应已经变为“是由于系统升级暂时关闭成交价,严禁经纪人擅自解读曲解,对造成严重影响的将追究相应责任”。记者随后查询安居客、58同城等平台发现,虽然显示有历史成交价,但中介表示,实际成交价要高于网上显示价格,包括一些房源标价太高也不能展示,“上面展示的房源价格与实际价格有一定的差距,价格太高的不允许挂上网”。

变化二:合肥2021住宅用地供应“放量”达近万亩

与此同时,记者注意到,3月30日,合肥市自然资源和规划局公示了关于印发合肥市2021年度国有建设用地供应计划的通知,其中在关于合肥市本级2021年度住宅用地供应计划中,显示2021年度合肥市市区住宅用地计划供应9900亩地,其中商品住房用地5599.5亩;拆迁安置用地3400.5亩;租赁住房用地900亩,均为市场化租赁住房用地。

通知指出,为满足居民刚需和改善型住房需求,2021年度适当增加热点区域和城市新区供应量,稳定市场预期。在区域分布上,城市建成区计划供应5350.05亩,城市新区计划供应4549.95亩,达到均衡合理布局,促进职住平衡。

记者注意到,与前三年相比,今年合肥市市区住宅用地供应量9900亩,供应量大幅增加,其中2020年住宅用地为8850亩,2019年仅为5000亩,2018年为7100亩。

市场:中介称二手房热门板块“有价无市”

楼市及土市接连出现变化,市场反应如何?3月31日,记者走访合肥二手房市场发现,与前几个月生意火爆的场面相比,一些门店有所降温。在德佑房产长江西路店,记者等候的十几分钟时间内,只有一名顾客前来咨询。 “现在交易量还是很大的。据我们后台统计,3月初8天时间卖掉了以往一个月的成交量,二手房和新房的占比大约在4:1。”该店一名房产经纪人说,但是从交易的情况看,市场趋于理性,去年年底非常火热的学区房、滨湖、高新等热门板块成交下降,目前成交量大的多是市区成熟配套的刚需楼盘,单价1万五六,总价也并不高。“目前学区房市场有价无市,卖家定价较高,市场观望情绪较大。”链家房产的一名经纪人告诉记者,蜀山区某双学区楼盘小户型单价已经挂到7万元/平,“超过五万我们就无法在网上显示,但是卖家心态较高,要这样定价,我们也没办法。”他表示,如果有顾客咨询,他们会私下里发给顾客。

当日下午,记者再度查询发现,单价7万的小户型已经搜索不到,而该经纪人发给记者的链接上显示“已停售”。“投资学区房有点不太理性,价格已经涨上去了,现阶段确实为小孩上学的可能会购买,成交量不是很高。”合肥华玺中环城店的一名房产经纪人告诉记者,目前市场的热度确实在降低,“以前学区房出来一套卖掉一套,现在还有库存。”他表示,学区房价格将趋于稳定,短时间内不会有较大的变化。

市民:投资者观望市场趋于理性

采访中,记者发现,多数市民表示房价已经处于高点,甚至有虚高的成分,一些原本打算购房的市民也转向观望。

合肥市民陈女士近期打算购房,为了对比多个小区的真实报价,她加了不同平台的十几位中介人员的联系方式。看了两周房子的陈女士发现,相较于前几个月来看,不少业主的报价仍较高,一些业主甚至存在多次调高价格的情况,因此她暂时放弃了“以小换大”的想法。

链家房产的一名中介告诉记者,目前投资房产的客户在减少,和贷款难办也有很大关系。“很多二手房客户要求全款,随着银行贷款的收紧,一些原来打算抵押贷、消费贷的来投资房产的客户也不得不打消了念头。”

随着昨天合肥增加住宅用地供应的消息出台,原本打算投资房产的胡先生也搁置计划了,觉得这是政府释放的调控信号,也是市场趋向理性的象征,他认为现在的房地产市场确实存在过热现象,“可能不是投资的最好时机。”

房管部门:并未要求房产中介机构调整交易模块

对于近期下架合肥部分app出现下架合肥地区二手房查历史成交记录模块、以及二手房成交趋势和走向模块等情况,3月31日,记者从合肥市房管部门了解到,这是房地产中介纪构自身作出的决定,该单位并未如此要求房地产中介机构。其此行为主要是出于防止恶意炒作、哄抬房价上涨的需要,更是出于维护房地产市场平稳健康和行业自身良性发展的需要,实现“三稳”目的,响应和落实中央提出“房住不炒”定位。

专家建议一:实施精准的限售限购政策 打击二手房炒作

当天下午,合肥学院房产研究所凌斌在接受记者采访时分析称,房地产中介机构关闭相关交易记录的行为,可能是考虑房价走势会误导老百姓。此举从某些角度来说有助于遏制哄抬房价的上涨,也可以看出政府部门要出手稳住房产市场的信号。

“合肥市二手房市场目前确实出现投资客对学区房房价进行炒作的情况,但是仅关闭交易记录等这些措施只是第一步,要想稳住合肥市房产市场,相关部门需要尽快出台精准政策精准打击炒作客。”

凌斌认为,合肥市相关部门在打击二手房炒作方面可以学习南京、杭州等地,“比如可以出台学区房学位制政策,也可以继续研究多校划片政策。”凌斌称,除了打击学区房炒作,在其他二手房、法拍房方面可以出台限制房屋转让次数的政策。比如卖完一套房后需要时隔几年才允许再次卖房等。“实施精准的限售限购是打击二手房炒作的根本。”凌斌说。

此外,凌斌认为,虽然目前合肥二手房交易市场上可能存在“爆炒”的情况,但未来新房供应量跟上后情况将有所缓解。“除了政务、滨湖新区等,目前合肥市场上其他区域如新站、瑶海等新房均价在1万多元,是能满足住房刚需的。”凌斌说。

专家建议二:土地拍卖要增加房企竞自持最高限制

针对合肥市提高年度住宅用地供应计划的情况,凌斌分析,合肥市每年供应土地8000多亩是正常情况。此次供应住宅用地达到9900亩确实不易,其中一大部分原因可能是2018年至2020年合肥市住宅用地供应量偏少,此次住宅供应土地量的上涨有可能是填补前三年的空缺。

凌斌称,要想真正达到增加住宅供应量满足市民住房需求,还需要一个前提,即限制房企土地拍卖最高竞自持量。“如果没有房企竞自持最高限制,更容易出现土地拍卖时流拍的情况。”凌斌称,在最近一次的合肥市土拍中,就出现了房企竞自持占比打破了历史记录的情况。

“竞自持量是加在房企的开发成本里,竞自持越高房企开发成本越高。那么即便合肥市区住宅用地供应量加大,由于竞自持量太高,也极有可能出现土地流拍现象,并不能促进房地产市场稳步发展。”凌斌分析称,如果房企竞自持比例超过10%,对其自身会产生压力,再加上如遇到项目限价,更容易出现土地流拍。

合肥房地产市场接连出现变化,专家建议出台精准限售限购政策

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