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摆摊租房!每年30万人也拯救不了的郑州房东!

文章来自:财经看点
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发布时间:2021-04-03 17:46:03
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2021年3月,郑州街头又现摆摊租房!

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某小区门口,栏杆上挂着一排排大小不一、颜色各异的硬纸板,上面全都是各种租房信息,从大小单间、一室一厅到两室三室的都有。

栏杆下是一排排老人,三三两两聚在一起,手上同样拎着写有各种租房信息的硬纸板,见到有陌生人驻足便赶紧起身,紧走两步,上前询问,推介手中的出租房源:

“这都是俺自家的房,不收中介费,家具家电也都有,你想要啥再给你添,房租可以再商量。”

摆摊租房!每年30万人也拯救不了的郑州房东!

摆摊租房,是近两年郑州很多安置房小区独有的风景线!

尽管这些房子比商品房租金低,还少了中介费,装修也在逐渐提升,但是每年摆摊租房的人并不见少,不少房东还表示房子越来越难租出去,降价也没人要!

很多媒体以此大做文章,说来郑州的人越来越少了,租金逐年下跌,郑州的租房市场快要不行了等等。

郑州的租房市场确实存在问题,但并不能简单概括为人少了,租金降低了,目前房东找不到租户摆摊租房基本是安置房小区才会出现的问题,而在租房方面,安置房本身就存在很多问题:

1、房子没有独立房本,中介公司不愿意接受委托;

2、由于没有房本,租赁合同作用有限,退房时房东克扣押金时有发生,租户权益难受保障;

3、安置房小区容积率高,居住人口多,而且人员复杂,流动性大,居住环境不佳;

4、安置房小区一般物业管理水平一般。

况且,安置房市场并不是租房市场的全部,比如很多商品房小区,就存在租户找不到房东、租不到合适房子的情况。

首先,商品房小区很少出现家里有好几套闲置房源的情况,也就不会出现房东摆摊租房的场景,就算在网上找房子,几乎也都是中介,租户很难直接面对房东、找到房源;

其次,网上存在大量虚假房源,要么是图片不符,要么是租金不符,要么是图片租金都不符,租户联系看房很容易多跑冤枉路;

再者,有很多托管公司全权代理房东的房子,租户只能跟托管公司签约,安全性无法得到保障,一旦出现托管跑路,租户将会是最直接受害者;

最后,能遇到只是帮房东找租户,帮租户找房子的中介是万幸,不过一般需要租户多交半个月到一个月的房租作为中介费,虽然无可厚非,但是站在租户角度考虑,实在肉疼。

房东租房难,租户租房也难,这是郑州租房市场存在的结构性问题,不是简单一个“萎靡”能够概括的,要解决这个问题,需要旷日持久的市场培育:

1、打通房东和租户之间的壁垒,让房东和租户有一个直接沟通的平台;

2、培养房东和租户的契约精神,但是这种精神和市场氛围的建立非常艰难;

3、有关部门应加强对中介的监管治理,严惩黑中介行为;

4、二手房、新房相继出台价格指导政策,房租和中介费也可以借鉴;

5、租户和中介之间也需要建立契约精神,尤其是租户要接受中介费的合理性。

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郑州租房市场萎靡声音已经有很长一段时间了,大概从2019年开始,房东摆摊租房的奇观每年都要上几次头条,去年7月份“郑州房东路边摆摊揽客”现象还“荣登”央视财经频道。

诸葛找房数据,2020年郑州房租从26.12元/㎡/月,跌到24.9元/㎡/月,一年跌幅达4.7%左右。

进入2021年,房租继续从1月份的24.51元/㎡/月降到2月份的24.37元/㎡/月。

3月份前4周平均租金为24.46元/㎡/月左右,相比2月份略有回升,但是同比去年3月份,还是有7.2%左右的跌幅。

根据惯例,每年3-5月是租金上涨期,所以今年3月份租金回升在意料之内,倒也不必过于乐观,毕竟同比去年还是有较大跌幅。

房租下降、房东摆摊,给人最直接的感觉就是郑州人越来越少了,真的是这样吗?

2019年12月27日,省委常委、郑州市委书记徐立毅曾公布一个数据:近几年,郑州每年的净流入人口基本保持在30万左右,2019年达到了46万!

2021年1月30日,郑州市第十五届人大四次会议开幕上也公布这样一个人口数据:五年净流入人口260多万,每年有20多万青年人才来郑创新创业。

从郑州市统计局公布的历年人口数也能看到,郑州每年的人口数都在增加,尤其是近五年,常住人口每年增量都稳定在20万左右,2018年更是达到25.5万人的增量。

摆摊租房!每年30万人也拯救不了的郑州房东!

所以房租下降+房子难租=来郑人口在减少,这个公式显然不成立。

市场需求每年都在增加,之所以还会造成这样的租房市场,最重要的原因是供应量过大,供过于求。

1、安置房大量入市。

2014-2019年,郑州安置房有近60万套投入,原城中村的居民少则分两三套,多的十几套也是有的,所以多出来的安置房大部分用来出租。

2、商品住宅大量入市。

据贝壳研究院数据,2015-2018年郑州主城区累计成交约53套住宅,可容纳190万人,按照开发周期,这些房子基本已经入市。

3、公寓大量入市。

同样是2015-2018年,郑州主城区累计成交约10万套公寓,可容纳约12万人。

安置房、商品住宅和公寓同时期、大批量、集中入市,一部分自我消化掉了部分租房需求,一部分还能产出供应,自然市场就有富余。

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再说房租下降。

郑州的房租下降如同房价下降,降价的永远是你不想要的,你想要的永远不会降价。

但凡说自己降租还不好出租的,要么是地段不好,要么是房子不好。

南区因为居住环境复杂,西区因为距离商务区远,房租和房价从本质上就跟东区没法比,你在这两个地方租到一室一厅的价格,到东区可能连一个卧室都租不起。

这是区域属性。

那些楼下就是地铁口,家具家电齐全户型好,小区物业绿化好的房子,一定不会降价,而且看房的人络绎不绝,不存在什么空窗期。

同样高新区两个小区,一个距离地铁口远、简单装修的90㎡两室,1700元/月没人要;离地铁口近的安置房,家具家电齐全,户型方正,朝南的一室一厅,1300元/月,挂出去三天就租出去了。

这是地段属性和居住属性。

就像安置房不好租一样,不能最快接触租户是主要原因,但是自身素质差也是重要原因。尤其是现在年轻人注重生活品质,宁愿多花几百块钱住在更有生活品质的商品房小区,也不愿意委屈在安置房小区。

当下租房市场的复杂情况,也会给房东和购房者一些启示:

1、房东不再处于绝对有利地位,想把房子租出去,就要抓住年轻人的租赁喜好,尽可能保证租户生活安全和舒适;

2、投资标的变的更稀缺,以租养贷变得越来越难,买房投资更需要智慧和技巧;

3、房租水平直接影响房子升值,这与购房者买房思维应该是一整套。

结语

房价上涨有没有天花板不好说,但是对一个城市来说,房租是一定有天花板的,郑州房价大涨的时候,房租也跟着涨的房东,这时候应该有深切感受。

因为说到房价,你可以聊战略、谈规划,画各种大饼来炒高房价;但是房租却是与实实在在的城市平均收入水平直接挂钩,租房子的都是穷人,房租太高只能逼退租户。

郑州租房市场有问题,但不能简单用萎靡来形容,应该是结构性混乱。

长时间内,郑州依然会保持一定体量的人口流入,租房需求还会不断增加,随着房价越来越高,租户的平均租期也在拉长。

这时候,建立一套完整健康的租房交易平台、交易程序和规则显得尤为重要,无论是政府主导还是市场发展,这样的体系建立都迫在眉睫。

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