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实探:深圳二手房“价格洼地”?一年居然涨5.9万/平

文章来自:环球情报员
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发布时间:2021-02-21 07:44:49
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1月成交,9万/㎡

11月成交,14.9万/㎡

是什么因素

让这个深圳房价洼地

的二手价格重新高涨?

实探:深圳二手房“价格洼地”?一年居然涨5.9万/平

“翠竹这边的二手房保证能上周边学校。”罗湖翠竹某中介告诉乐居君,受益于罗湖教育的影响,“想要买一套这里的房最低价格也还需要500万左右。”

罗湖整体二手房的价格在6.8万/平,大部分片区在5-6.9万/平,正如近些年大家对于罗湖的印象,这里是深圳房价最难涨的地区之一。

可唯独只有一个片区稳居罗湖第一的水平——翠竹房价10.6万/平。

除了如今1月挂牌单价位于罗湖第1,据乐有家数据,去年翠竹片区涨幅也是罗湖第1名,全市排名第9,同比增长35.71%。

罗湖翠竹片区拥有8所学校。在这里好像看不见平常所说的深圳基础教育设施的“稀缺”。

分别有深圳市翠竹外国语实验学校、深圳市锦田小学、深圳市螺岭外国语实验学校、深圳中学、翠北小学、水田小学、翠园中学、深圳明珠学校。

“如果想要买房,可以清晰定位到是为小学还是为初中。”对于其他片区苦恼于学位的家长而言,绝对称的上是“凡尔赛”了。

如今该片区又有怎样的新房发展趋势和二手房情况?乐居君实探揭秘!

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益田御龙天地:

12年之久木头龙旧改的“新生”

先看新房,翠竹的新项目并不是特别多,在建只有一个——深圳著名的木头龙旧改项目。

去年3月4日,罗湖区2020年第一季度12个重大项目集中开工,其中就有著名的木头龙项目,目前项目已定推广名为“益田御龙天地”,工程名为“益田御龙壹号”。

当时开工,不少人感叹这个木头龙项目送走了一代人,“熬过了”一波又一波的业主,如今终于启动。

这个旧改早在1983年就启动改造,拆迁房屋栋数共61栋,总户数1340户,但由于极少数“钉子户”业主的拒签,项目一直未能动工,直到去年,困境终有所缓解。

乐居君实探翠竹片区时,发现该项目还在施工建设中,现场有多个塔吊正在工作,还有大量工人在现场施工,还没有明显的建筑出地面。

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该项目位于罗湖区翠竹街道华丽路西南侧,靠近地铁3号线翠竹站,临近翠园中学、螺岭外国语实验学校,深圳市人民医院和深圳市儿童公园。

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项目总投资177亿,建设用地约6.3万㎡,建筑面积68.79万㎡,计容积率建筑面积48.79万㎡,住宅、公寓、商业、公共配套设施等都有涵盖。

周边各种配套都比较完善,整体居住氛围较为浓厚,乐居实探下来发现,翠竹片区主要有2大特色——学校、珠宝店。

8所学校围绕下的翠竹,基本上在片区步行十几分钟就能看见1所学校。

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来到翠竹北,每一条街道都开有珠宝店铺,珠宝店或经营珠宝产业的写字楼很多,这里是中国珠宝产业最大的聚集地,片区特色非常明显。

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翠竹二手房盘点!

4.2-15.6万/㎡三大阶梯变化

按照价格来看,片区二手房均价在4.2-15.6万/㎡,区域价格差距比较大,最贵的是鹏公馆15.6万/㎡,最便宜的是特力大厦4.2万/㎡。

由于片区二手房套数较多,乐居君按照小区成交价格将此分为3个阶梯,选取最有代表性的小区进行抽样分析。

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第一阶梯:成交价格10万+/㎡

佳兆业金翠园的成交均价为13.1万/㎡,据链家显示,2020年,该小区成交了4套房。

最贵的一套2020年11月29日成交,成交单价约为14.9万/㎡。

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最新的一套是在2020年12月成交,77.64㎡成交单价约为12.5万/㎡,成交总价为970万。

而2020年1月成交的一套58.29㎡,成交单价为9万/㎡,成交总价为526万。

一年的时间里,单价从9万涨到了12.5万,最高涨到了14.9万,也算是该小区价格上升最为凸显的一年。

毕竟,2017年成交单价才7.5万/㎡,2018年成交单价才8.1万/㎡,都不算太明显的涨幅,2020年却一次性涨幅3万/㎡。

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从外观上可以看出,与周边破旧二手房相比,佳兆业金翠园比较崭新,毕竟是2010年建成,年头并不长。

而且,小区周边教育完善,分别有罗湖区清秀幼儿园、锦田小学和深圳中学,都为市重点学校,教育资源优越,进一步拉升了小区房价。

第二阶梯:成交价格8-10万/㎡

翠竹苑成交均价为8.9万/㎡,2020年该小区成交了12套房,截止2021年2月,该小区也成交了2套。

据现场中介介绍,该小区是翠竹最受欢迎且卖得最好的小区之一。

2020年11月,该小区一套47.38㎡的二手房成交单价为8.4万/㎡,成交总价为400万。

2020年1月,该小区一套49.05㎡的二手房成交单价为6.9万/㎡,成交总价为338万。

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2020年该小区成交单价涨幅为1.5万/㎡,翠竹苑去年一年里成交的最高单价也并未超过9万/㎡,还是比较稳定的上涨。

翠竹苑的建成时间在1982-2004年,外观上稍微陈旧。

该小区受欢迎的原因在于总价处于片区较低的水平,不少小户型成交总价在300-400万元左右,购房者承担的资金压力相对少一点。

第三阶梯:成交价格6-8万/㎡

贝丽花园成交均价为6.9万/㎡,2020年该小区成交了3套房,而在链家网站显示,从2015年开始,该小区仅成交了6套。

2020年11月,该小区一套74㎡的二手房成交单价为6.9万/㎡,成交总价为515万。

2020年7月,该小区一套87㎡的二手房成交单价为5.9万/㎡,成交总价为418万。

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一年里,成交单价涨幅为1万/㎡,较为稳固平缓的上升。

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贝丽花园的建成时间在1981-1992年,距今有29-40年的历史,楼层约6-8层,为楼梯房,第一层为小型商铺。

像该小区这样占地较大的二手房并不少,房价基本上在第三阶段,受限于住宅质量,涨幅并不会太疯狂。

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通过对典型小区的价格分析大致可以看出罗湖翠竹片区2020年的涨幅情况,呈阶梯状上涨。

第一阶段的房屋涨幅最多,成为翠竹二手房价“飞腾”的新战场,第三阶段的二手房涨幅相对较少。

究其原因,除了小区新旧程度影响以外,与整个深圳市场联系密切,全市二手房的热度上涨从而带动了片区的热度,从而看见了较为罕见的“洼地”的价格上涨。

另外,涨幅最多的楼盘都属于典型的名校学区房,例如,第一阶梯的佳兆业金翠园和去年罗湖涨幅66.58%的金丽豪苑,都是属于深圳中学初中部学区范围。