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6万陪跑后,摇了个寂寞!“三品”之后的另一种选择

文章来自:即时财经
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发布时间:2021-02-21 08:41:20
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2021年,开局就轰炸了。

前有土拍持续溢价,后有楼市新政加码、红盘史诗级分流,还有“代冻资”一事持续添火。

如今第一波红盘摇号结果已经出炉,楼市终于获得了一丝清静。这类红盘之外,难道我们没有其他选择吗?真的没必要把鸡蛋放进一个篮子里。

这波红潮中,钱江世纪城依旧火爆,甚至差点出了一个“万人摇”。回归理性来探讨一下,如果还有什么板块值得我们关注的话,那宁围必须拿到台面上说一说。

板块范围

宁围指的是宁围街道。宁围街道位于萧山区北部,与杭州的钱江新城隔江相望,与北干街道接壤、西连滨江区西兴街道,北邻钱江农场,西北濒临钱塘江,南距萧山市区6公里。

宁围街道出了两个著名的商业传奇人物,一个是鲁冠球和万向集团,另一个是徐冠巨和传化集团,地域民物阜蕃,经济发达。

本来宁围包括了盈丰街道,也就是钱江世纪城板块。2020年7月,盈丰街道被剥离了出去,分成了宁围街道和盈丰街道。

以杭甬铁路客运专线——南沙大堤——盈二村与二桥村土地边界——利群河——沪昆铁路——新中村与宁东社区土地边界——振宁路——利群河——前解放河为界,以北、以东、以南地区为新设立的宁围街道办事处管辖范围,区域面积62.58平方千米,下辖金二、金一、宁安、宁东、宁税、振宁、水博7个社区和新华、宁新、宁牧、新安、二桥、顺坝6个村及钱江农场。

板块内大部分都已经征迁完成了,辖区剩余宁安社区、新华村、二桥村、顺坝村4个村未征迁,涉及农户约3500户。

钱江世纪城被割肉了出去,说明现在的宁围跟盈丰已经属于两个泾渭分明的限价板块,那接下来宁围街道会集中精力大力发展宁围板块。

6万陪跑后,摇了个寂寞!“三品”之后的另一种选择

宁围板块的范围

板块优势

1、整体区域紧靠奥体、钱江新城,可受城市核心的辐射。

无论是行政区化还是地理位置上,宁围已经成为了钱江世纪城的后花园。与奥体的直线距离大概在3-4公里,地铁只隔了2站,距离钱江新城地铁只隔了4站,地理位置优势尚存。

2、板块限价33500元/㎡,属于江南的洼地。

宁围目前在售的四个项目,大家坤和美筑、三盛大家汝悦美境、景瑞晴海、顺发美颂城,简单概括就是“三美一景”。

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四个项目分布图

宁围板块限价33500元/㎡,比市北还要低,相比钱江世纪城、奥体的限价是47000元/㎡,限价价差超过1万元/㎡,有较大的上升空间。

二手房市场,目前板块内的翡翠江南已有一套挂牌,单价5.5万元/㎡,尚无成交。

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数据来源:贝壳找房

3、板块配套未来总部社区,商业和住宅同样期待。

目前宁围的配套是镇级的,城市界面一般,在近2年内可以依靠奥体的配套,比如奥体印象城。

宁围板块最大规划亮点就是未来总部社区,是一个超级综合体,它的配套非常丰富和完善,包括产业园、居住区、商业中心、教育等,居住区会打造成未来社区。

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未来总部社区一期效果图

未来总部社区位于钱塘江南岸、萧山区中心北侧,毗邻钱江世纪城,规划范围东至通惠北路,南至机场城市大道防护绿地,西至利群河,北至后解放河。规划总用地面积约为166公顷,目前已经动工。

宁围总部社区一期的范围南至机场高速、东至通惠北路、北至解放河、西至利群河。总部办公85.06万㎡,还有94.17万㎡的住宅供应量,以及42.12万㎡的商业设施。

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而根据某项目销售透露,未来总部社区住宅的价格可能限价约4万元/㎡。

2019年9月,未来总部社区概念规划及城市设计初获通过,2020年9月,未来总部社区启动区块规划公示,11月二期概念规划及城市设计初获通过。可以看得出,宁围对未来总部社区的非常重视,而且加速建设。

整个配套需要3-5年准备,对于宁围来说,5年后可能是一个高光时刻。

4、宁围从开盘的至今,已经去化约40%,市场接受度高。

宁围四个项目总共只有2817套房源,从首次盘到目前已经开盘六次,卖了1235套,去化率达到了43.84%,可以说去化速度相当快。

300万级、小户型房源充足,为很多新杭州人和奥体刚需外溢提供了土壤,板块的推广开篇就取得不错的成效。

板块劣势

1、板块紧挨着机场高速和杭甬铁路

向来高架对板块的影响都是比较大,一路之隔限价会差几千元/㎡,对于宁围也是如此,奥体的光芒在强,高架和铁路也被吸收了很多。所以宁围必须重新打造一个重点项目,不依靠奥体才能真正发展起来。

2、板块目前界面较差,概念规划不明

由于在发展的初级阶段,界面差是不可避免的,未来总部社区到底能带来多大红利,还需要强有力的运营商合作,否则也是一盘散沙,空洞的概念。

3、尚无二手房市场支撑倒挂

宁围目前并没有足够的二手房市场支撑倒挂,以钱江世纪城的二手房价格来体现倒挂红利只是噱头,需要理性看待。

下面我们来分别详细分析下宁围“四兄弟”~

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大家坤和美筑

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项目鸟瞰图

【开 发 商 】大家房产 |坤和集团

【项目地址】萧山区振宁路与利华路交叉口

【建筑面积】约14.6万㎡

【绿化 率】约35%

【容积 率】约2.5

【楼栋信息】共11栋|总高17层-26层|2梯4户

【总户 数】共943户|可售852户

【层高】约2.95m

【得房 率】约80%

【户型面积】约98㎡、108㎡、129㎡

【项目均价】33500元/㎡(含3500精装修)

【车位信息】车位共约1033个,1:1.1

【物业】大家物业

【交付时间】2023年9月之前

【加推时间】预计三四月

【登记资格】首套冻资80万,二套160万,一次性260万

美筑是宁围四个项目距离地铁站最近的,走路约1公里;大家建设和物业,品质靠谱;一幢距离杭黄高铁较近,卧室玻璃会加层降低噪音。市场热度很高,最近一次开盘中签率只有10.91%。

适合人群:杭州刚需+本土改善,依赖地铁出行的人群。

户型图

98㎡

三房两厅两卫

亮点:三开间朝南,双阳台,尺度舒适,主卧套房+飘窗,主卫空间大。

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户型图

109㎡

三房两厅两卫

亮点:整个客厅的开间拉长到3.5米左右,同样是三开间朝南+双阳台,客卫干湿分离。

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型图

129㎡

四房两厅两卫

亮点:客餐厅一体连双阳台,还有南向阳台,三卧室超南。

6万陪跑后,摇了个寂寞!“三品”之后的另一种选择

精装标准:3500元/㎡…

精装标准属于普通,美的中央空调+唯嘉水地暖;科勒龙头和马桶;方太油烟机和燃气灶;装标有墙纸,但是没有玄关柜。

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装修标准明细

交付样板房…

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三盛大家汝悦美境

6万陪跑后,摇了个寂寞!“三品”之后的另一种选择

【开 发 商 】三盛集团 |大家集团

【项目地址】萧山区利华路与生兴路交叉口

【建筑面积】建面约13.6万㎡

【绿化 率】约35%

【容积 率】约2.4

【楼栋信息】共11栋|总高17层-18层|2梯4户

【总户 数】共918户|可售816户

【层高】约2.95m

【得房 率】约80%

【户型面积】约98㎡、108㎡

【项目均价】33500元/㎡(含3500元/㎡精装修)

【车位信息】车位共约1103个

【物业】大家物业

【交付时间】预计2023年5月

【加推时间】2021年2月

【登记资格】首套冻资80万,二套160万,一次性260万

点评

美境与美筑同属于大家产品,两个项目差不多,美境优势在于小区还自带2000㎡的商业,南侧还有2块商业用地,另外不靠高架和高铁。最近中签概率43.41%,无房100%,无房家庭买中的几率很大。

户型图

98㎡

三房两厅两卫

亮点:三开间朝南,双阳台,尺度舒适,主卧套房+飘窗,主卫空间大。

6万陪跑后,摇了个寂寞!“三品”之后的另一种选择

户型图

108㎡

三房两厅两卫

亮点:整个客厅的开间拉长到3.5米左右,同样是三开间朝南+双阳台,客卫干湿分离。

6万陪跑后,摇了个寂寞!“三品”之后的另一种选择

精装标准:3500元/㎡…

基本与美筑一样。

6万陪跑后,摇了个寂寞!“三品”之后的另一种选择

装修标准明细

交付样板房…

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6万陪跑后,摇了个寂寞!“三品”之后的另一种选择

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顺发美颂城

6万陪跑后,摇了个寂寞!“三品”之后的另一种选择

【开 发 商 】顺发集团

【项目地址】萧山区振宁路与通惠北路交叉口

【建筑面积】建面约14万㎡

【绿化 率】约30%

【容积 率】约2.5

【楼栋信息】共7栋|总高18层-26层|2梯3户

【总户 数】可售639户

【得房 率】约90%

【户型面积】约98㎡、119㎡

【项目均价】33500元/㎡(含3500元/㎡精装修)

【车位信息】车位共约767个

【物业】顺发物业

【交付时间】预计2023年9月

【加推时间】预计月底

【登记资格】首套冻资80万,二套160万,一次性购房客户280万

美颂城是宁围唯一自带商业综合体的项目,体量约2.1万方,可以实现家门口购物;而且它的户型得房率非常高,高达90%。萧山本地老牌房企,品质比较有保障,所以各方面都比较优秀的美颂城,连竞品销售都愿意入手,可见热度,首开中签率26.55%。

户型图

98㎡

三房两厅两卫

亮点:三开间朝南,客厅开间3.5米,次卧日后可以改造成大房间,主卧套房尺度大,另带飘窗。整体得房率90%以上。

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户型图

99㎡

三房两厅两卫

亮点:与98㎡类似,不同之处在于客卫没有阻挡,采光更好。

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户型图

119㎡

三房两厅两卫

亮点:客厅大飘窗,尺度6.2米,书房后期可改造成一个次卧,得房率高,交付主卧无需改造可做衣帽间。

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精装标准:3500元/㎡…

精装性价比在板块内最高,菲斯曼地暖+美的中央空调+科林贝斯新风都有,老板厨房三件套,科勒卫浴等,墙纸、玄关柜也是交付标准。

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装修标准明细

交付样板房…

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景瑞晴海

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【开 发 商 】景瑞地产

【项目地址】萧山区宁牧路与宁牧支路交汇处

【建筑面积】建面约8.5万㎡

【绿化 率】约30%

【容积 率】约2.5

【楼栋信息】共4栋|总高18层-26层|2梯4户

【总户 数】共444户,可售408户

【得房 率】约80%

【户型面积】约98㎡

【项目均价】33500元/㎡(含3500元/㎡精装修)

【车位信息】车位共约697个

【物业】景瑞物业

【交付时间】预计2023年3月

【加推时间】预计2021年5月左右

【登记资格】首套冻资80万,二套160万,一次性260万;首开还剩部分中间套房源在售,无需摇号

景瑞晴海体量很小,只有4幢楼,而且只有98㎡一种户型,主打刚需,适合年轻人。优势是它是板块距离未来社区总部最近的项目,精装标准性价比高,98㎡边套户型格局很好,装修风格现代风格,但距离高架近,有噪音影响。

98㎡边套

三房两厅两卫

亮点:大横厅+大飘窗,客厅尺度很好;U型厨房利用率高;主卧套房,走入式衣帽间。

6万陪跑后,摇了个寂寞!“三品”之后的另一种选择

98㎡中间套

三房两厅两卫

亮点:三开间朝南,阳台开间约6.3米;玄关、餐厅和客厅一体,视野好。

6万陪跑后,摇了个寂寞!“三品”之后的另一种选择

精装标准:3500元/㎡…

精装性价比在板块内较高,博世地暖+美的中央空调,西门子燃气灶和油烟机,科勒卫浴等,墙纸、电视柜也是交付标准,玄关台面、卫浴台面、地面做了大理石。

6万陪跑后,摇了个寂寞!“三品”之后的另一种选择

装修标准明细

交付样板房…

6万陪跑后,摇了个寂寞!“三品”之后的另一种选择

6万陪跑后,摇了个寂寞!“三品”之后的另一种选择

6万陪跑后,摇了个寂寞!“三品”之后的另一种选择

6万陪跑后,摇了个寂寞!“三品”之后的另一种选择

6万陪跑后,摇了个寂寞!“三品”之后的另一种选择

目前宁围4个项目,除了景瑞都是本地房企,而通常本地房企看中的板块不会差;不过倒挂还没有定论,本地二手房交易不足以支撑倒挂,钱江世纪城的二手房交易不属于宁围的倒挂;奥体崛起,宁围也会被带飞,自住购房者可以重点关注。