2021年，开局就轰炸了。
前有土拍持续溢价，后有楼市新政加码、红盘史诗级分流，还有“代冻资”一事持续添火。
如今第一波红盘摇号结果已经出炉，楼市终于获得了一丝清静。这类红盘之外，难道我们没有其他选择吗？真的没必要把鸡蛋放进一个篮子里。
这波红潮中，钱江世纪城依旧火爆，甚至差点出了一个“万人摇”。回归理性来探讨一下，如果还有什么板块值得我们关注的话，那宁围必须拿到台面上说一说。
板块范围
宁围指的是宁围街道。宁围街道位于萧山区北部，与杭州的钱江新城隔江相望，与北干街道接壤、西连滨江区西兴街道，北邻钱江农场，西北濒临钱塘江，南距萧山市区6公里。
宁围街道出了两个著名的商业传奇人物，一个是鲁冠球和万向集团，另一个是徐冠巨和传化集团，地域民物阜蕃，经济发达。
本来宁围包括了盈丰街道，也就是钱江世纪城板块。2020年7月，盈丰街道被剥离了出去，分成了宁围街道和盈丰街道。
以杭甬铁路客运专线——南沙大堤——盈二村与二桥村土地边界——利群河——沪昆铁路——新中村与宁东社区土地边界——振宁路——利群河——前解放河为界，以北、以东、以南地区为新设立的宁围街道办事处管辖范围，区域面积62.58平方千米，下辖金二、金一、宁安、宁东、宁税、振宁、水博7个社区和新华、宁新、宁牧、新安、二桥、顺坝6个村及钱江农场。
板块内大部分都已经征迁完成了，辖区剩余宁安社区、新华村、二桥村、顺坝村4个村未征迁，涉及农户约3500户。
钱江世纪城被割肉了出去，说明现在的宁围跟盈丰已经属于两个泾渭分明的限价板块，那接下来宁围街道会集中精力大力发展宁围板块。
宁围板块的范围
板块优势
1、整体区域紧靠奥体、钱江新城，可受城市核心的辐射。
无论是行政区化还是地理位置上，宁围已经成为了钱江世纪城的后花园。与奥体的直线距离大概在3-4公里，地铁只隔了2站，距离钱江新城地铁只隔了4站，地理位置优势尚存。
2、板块限价33500元/㎡，属于江南的洼地。
宁围目前在售的四个项目，大家坤和美筑、三盛大家汝悦美境、景瑞晴海、顺发美颂城，简单概括就是“三美一景”。
四个项目分布图
宁围板块限价33500元/㎡，比市北还要低，相比钱江世纪城、奥体的限价是47000元/㎡，限价价差超过1万元/㎡，有较大的上升空间。
二手房市场，目前板块内的翡翠江南已有一套挂牌，单价5.5万元/㎡，尚无成交。
数据来源：贝壳找房
3、板块配套未来总部社区，商业和住宅同样期待。
目前宁围的配套是镇级的，城市界面一般，在近2年内可以依靠奥体的配套，比如奥体印象城。
宁围板块最大规划亮点就是未来总部社区，是一个超级综合体，它的配套非常丰富和完善，包括产业园、居住区、商业中心、教育等，居住区会打造成未来社区。
未来总部社区一期效果图
未来总部社区位于钱塘江南岸、萧山区中心北侧，毗邻钱江世纪城，规划范围东至通惠北路，南至机场城市大道防护绿地，西至利群河，北至后解放河。规划总用地面积约为166公顷，目前已经动工。
宁围总部社区一期的范围南至机场高速、东至通惠北路、北至解放河、西至利群河。总部办公85.06万㎡，还有94.17万㎡的住宅供应量，以及42.12万㎡的商业设施。
而根据某项目销售透露，未来总部社区住宅的价格可能限价约4万元/㎡。
2019年9月，未来总部社区概念规划及城市设计初获通过，2020年9月，未来总部社区启动区块规划公示，11月二期概念规划及城市设计初获通过。可以看得出，宁围对未来总部社区的非常重视，而且加速建设。
整个配套需要3-5年准备，对于宁围来说，5年后可能是一个高光时刻。
4、宁围从开盘的至今，已经去化约40%，市场接受度高。
宁围四个项目总共只有2817套房源，从首次盘到目前已经开盘六次，卖了1235套，去化率达到了43.84%，可以说去化速度相当快。
300万级、小户型房源充足，为很多新杭州人和奥体刚需外溢提供了土壤，板块的推广开篇就取得不错的成效。
板块劣势
1、板块紧挨着机场高速和杭甬铁路
向来高架对板块的影响都是比较大，一路之隔限价会差几千元/㎡，对于宁围也是如此，奥体的光芒在强，高架和铁路也被吸收了很多。所以宁围必须重新打造一个重点项目，不依靠奥体才能真正发展起来。
2、板块目前界面较差，概念规划不明
由于在发展的初级阶段，界面差是不可避免的，未来总部社区到底能带来多大红利，还需要强有力的运营商合作，否则也是一盘散沙，空洞的概念。
3、尚无二手房市场支撑倒挂
宁围目前并没有足够的二手房市场支撑倒挂，以钱江世纪城的二手房价格来体现倒挂红利只是噱头，需要理性看待。
下面我们来分别详细分析下宁围“四兄弟”~
大家坤和美筑
项目鸟瞰图
【开 发 商 】大家房产 |坤和集团
【项目地址】萧山区振宁路与利华路交叉口
【建筑面积】约14.6万㎡
【绿化 率】约35%
【容积 率】约2.5
【楼栋信息】共11栋|总高17层-26层|2梯4户
【总户 数】共943户|可售852户
【层高】约2.95m
【得房 率】约80%
【户型面积】约98㎡、108㎡、129㎡
【项目均价】33500元/㎡(含3500精装修)
【车位信息】车位共约1033个，1：1.1
【物业】大家物业
【交付时间】2023年9月之前
【加推时间】预计三四月
【登记资格】首套冻资80万，二套160万，一次性260万
点
评
美筑是宁围四个项目距离地铁站最近的，走路约1公里；大家建设和物业，品质靠谱；一幢距离杭黄高铁较近，卧室玻璃会加层降低噪音。市场热度很高，最近一次开盘中签率只有10.91%。
适合人群：杭州刚需+本土改善，依赖地铁出行的人群。
户型图
98㎡
三房两厅两卫
亮点：三开间朝南，双阳台，尺度舒适，主卧套房+飘窗，主卫空间大。
户型图
109㎡
三房两厅两卫
亮点：整个客厅的开间拉长到3.5米左右，同样是三开间朝南+双阳台，客卫干湿分离。
户
型图
129㎡
四房两厅两卫
亮点：客餐厅一体连双阳台，还有南向阳台，三卧室超南。
精装标准：3500元/㎡…
精装标准属于普通，美的中央空调+唯嘉水地暖；科勒龙头和马桶；方太油烟机和燃气灶；装标有墙纸，但是没有玄关柜。
装修标准明细
交付样板房…
三盛大家汝悦美境
【开 发 商 】三盛集团 |大家集团
【项目地址】萧山区利华路与生兴路交叉口
【建筑面积】建面约13.6万㎡
【绿化 率】约35%
【容积 率】约2.4
【楼栋信息】共11栋|总高17层-18层|2梯4户
【总户 数】共918户|可售816户
【层高】约2.95m
【得房 率】约80%
【户型面积】约98㎡、108㎡
【项目均价】33500元/㎡(含3500元/㎡精装修)
【车位信息】车位共约1103个
【物业】大家物业
【交付时间】预计2023年5月
【加推时间】2021年2月
【登记资格】首套冻资80万，二套160万，一次性260万
点评
美境与美筑同属于大家产品，两个项目差不多，美境优势在于小区还自带2000㎡的商业，南侧还有2块商业用地，另外不靠高架和高铁。最近中签概率43.41%，无房100%，无房家庭买中的几率很大。
户型图
98㎡
三房两厅两卫
亮点：三开间朝南，双阳台，尺度舒适，主卧套房+飘窗，主卫空间大。
户型图
108㎡
三房两厅两卫
亮点：整个客厅的开间拉长到3.5米左右，同样是三开间朝南+双阳台，客卫干湿分离。
精装标准：3500元/㎡…
基本与美筑一样。
装修标准明细
交付样板房…
顺发美颂城
【开 发 商 】顺发集团
【项目地址】萧山区振宁路与通惠北路交叉口
【建筑面积】建面约14万㎡
【绿化 率】约30%
【容积 率】约2.5
【楼栋信息】共7栋|总高18层-26层|2梯3户
【总户 数】可售639户
【得房 率】约90%
【户型面积】约98㎡、119㎡
【项目均价】33500元/㎡(含3500元/㎡精装修)
【车位信息】车位共约767个
【物业】顺发物业
【交付时间】预计2023年9月
【加推时间】预计月底
【登记资格】首套冻资80万，二套160万，一次性购房客户280万
点
评
美颂城是宁围唯一自带商业综合体的项目，体量约2.1万方，可以实现家门口购物；而且它的户型得房率非常高，高达90%。萧山本地老牌房企，品质比较有保障，所以各方面都比较优秀的美颂城，连竞品销售都愿意入手，可见热度，首开中签率26.55%。
户型图
98㎡
三房两厅两卫
亮点：三开间朝南，客厅开间3.5米，次卧日后可以改造成大房间，主卧套房尺度大，另带飘窗。整体得房率90%以上。
户型图
99㎡
三房两厅两卫
亮点：与98㎡类似，不同之处在于客卫没有阻挡，采光更好。
户型图
119㎡
三房两厅两卫
亮点：客厅大飘窗，尺度6.2米，书房后期可改造成一个次卧，得房率高，交付主卧无需改造可做衣帽间。
精装标准：3500元/㎡…
精装性价比在板块内最高，菲斯曼地暖+美的中央空调+科林贝斯新风都有，老板厨房三件套，科勒卫浴等，墙纸、玄关柜也是交付标准。
装修标准明细
交付样板房…
景瑞晴海
【开 发 商 】景瑞地产
【项目地址】萧山区宁牧路与宁牧支路交汇处
【建筑面积】建面约8.5万㎡
【绿化 率】约30%
【容积 率】约2.5
【楼栋信息】共4栋|总高18层-26层|2梯4户
【总户 数】共444户，可售408户
【得房 率】约80%
【户型面积】约98㎡
【项目均价】33500元/㎡(含3500元/㎡精装修)
【车位信息】车位共约697个
【物业】景瑞物业
【交付时间】预计2023年3月
【加推时间】预计2021年5月左右
【登记资格】首套冻资80万，二套160万，一次性260万；首开还剩部分中间套房源在售，无需摇号
景瑞晴海体量很小，只有4幢楼，而且只有98㎡一种户型，主打刚需，适合年轻人。优势是它是板块距离未来社区总部最近的项目，精装标准性价比高，98㎡边套户型格局很好，装修风格现代风格，但距离高架近，有噪音影响。
98㎡边套
三房两厅两卫
亮点：大横厅+大飘窗，客厅尺度很好；U型厨房利用率高；主卧套房，走入式衣帽间。
98㎡中间套
三房两厅两卫
亮点：三开间朝南，阳台开间约6.3米；玄关、餐厅和客厅一体，视野好。
精装标准：3500元/㎡…
精装性价比在板块内较高，博世地暖+美的中央空调，西门子燃气灶和油烟机，科勒卫浴等，墙纸、电视柜也是交付标准，玄关台面、卫浴台面、地面做了大理石。
装修标准明细
交付样板房…
目前宁围4个项目，除了景瑞都是本地房企，而通常本地房企看中的板块不会差；不过倒挂还没有定论，本地二手房交易不足以支撑倒挂，钱江世纪城的二手房交易不属于宁围的倒挂；奥体崛起，宁围也会被带飞，自住购房者可以重点关注。
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