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突然!广州多家银行停止“接力贷”!上海整顿“租金贷”

文章来自:轻衣随
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发布时间:2021-02-05 08:47:21
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导读:2月4日,多位业内人士对《21世纪经济报道》记者表示,广州多家银行已经暂停“接力贷”形式的个人住房按揭贷款,显示按揭贷款仍在进一步收紧。

此外,上海整顿“租金贷”:确保2022年底前贷款金额降至租金15%以下。

来 源丨21世纪经济报道

记 者丨辛继召

编 辑丨曾芳

广州多家银行停止“接力贷”

2月4日,多位业内人士对《21世纪经济报道》记者表示,广州多家银行已经暂停“接力贷”形式的个人住房按揭贷款,显示按揭贷款仍在进一步收紧。

“接力贷”业务虽然颇为冷门,但并非新鲜事物,近年来开展接力贷业务的银行不多,银行亦是低调地开展这一业务。

一位广州资金居间人士称,某四大行广州分行近年来在“接力贷”市场规模较大,近日已经取消直系亲属担保贷,即接力贷。此外,该大行目前仅受理户籍或工作单位在广州的客户,取消跨行赎楼贷。另一四大行广州分行人士否认该行开展接力贷业务。

一位中型股份行广州分行人士表示,该行接力贷也已于近期暂停。另一中型股份行人士表示,该行一直没有开展接力贷业务,目前重点是对房产增值部分贷款,对新评估房产的增值部分额度,支持小微企业发展。

接力贷的业务模式大略是,由父亲与一名具有完全民事行为能力的儿子两者作为共同借款人,向银行申请个人住房贷款。该模式可以通过指定子女作为共同借款人,以子女年龄测算贷款期限。

接力贷备受质疑,在于其一直被质疑规避楼市限购限贷政策。

因其在父母作为主借款人,子女承担共同还款责任的情况下,在限贷、限购政策下,已没有购房资格的年轻人,可以借父母的名义再度购房。另外,如果子女名下有房,父母名下无房,子女以父母的名义购房,则可以按照首套房利率来办理房贷。

接力贷模式曾在上海、杭州等多地出现,部分地区被监管叫停。早在2016年11月,上海全面叫停接力贷、合力贷,并且严禁前妻、前夫参与还贷。上海市市场利率定价自律机制发布的《关于切实落实上海市房地产调控精神促进房地产金融市场有序运行的决议》,要求加强居民收入证明等真实性的审核,注重把控第一还款来源。严禁通过成年子女、(双方)父母、前夫、前妻或其他第三方参与共同还款并承担还款责任等方式变相规避调控政策和住房信贷管理规定。

随着二代征信上线运行,以共同借款人名义从事按揭贷款的空间也渐趋消失。《21世纪经济报道》此前报道,二代征信报告新增“为个人其他相关还款责任汇总”,作为共同还款人,不是主贷款方的共同还款人,也会在二代征信显示还款标识、责任金额。

今年1月末,《21世纪经济报道》独家报道,工农中建四大行的首套房贷利率调整为LPR+55bp,二套房贷LPR+75bp,而此前则是首套房为LPR+40bp,二套房则是LPR+60bp,变更后首套房贷的利率为5.2%,而二套房则为5.4%。

随后,四大行广州分行表态房贷称“按揭业务有序开展”。工商银行广州分行称“从未停止放贷,也从未暂停按揭业务受理。审批周期、放贷周期没有出现明显的变化”。中国银行广州分行表示“房贷业务正常开展,接单节奏与去年三、四季度相比基本相近。”农业银行广州分行称“将以符合贷款发放条件的时间先后顺序为准则,稳步、有序、有节奏地安排住房按揭业务投放。”建设银行广州分行称“今年1月的个人住房贷款投放量与去年四季度月均水平相比略有增长,不存在‘停贷’情况”。

对于下一步的房贷业务,农业银行广州分行个人金融部相关负责人表示,该行将严格核实贷款客户的信用记录、持有房屋套数及收入真实性等要素,严防“借名骗贷”、“代持购房”等行为。中国银行广州分行告诉记者,“我行将进一步加强对首付资金来源、收入等审核,确保住房贷款主要保障刚需人群,切实贯彻‘房住不炒’定位”。工商银行广州分行住房与个人信贷业务部负责人表示,“将继续坚持‘房住不炒’”定位,做好客户准入管理,加强贷款真实性、合规性审查,优先支持刚需及首次置业者需求”。建设银行广州分行表示,“我行将继续合理把控收件及放款节奏,做好刚需客户的正常购房服务。同时我行会密切关注国家及地区房地产政策,加强对房贷客户的准入审核”。

上海整顿“租金贷”:确保2022年底前贷款金额降至租金15%以下

上海今日发文,整顿规范住房租赁市场秩序。

2月4日,上海市住建委等十部门共同制定发布《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》。其中包括,确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。

《通知》强调,涉及违规发放个人“租金贷”、违规建立资金池等影响金融秩序的,由金融监管部门依法查处。规范租金支付周期。住房租赁经营机构向承租人收取租金的周期,应当与向出租人支付租金的周期相匹配。住房租赁经营机构不得强迫或以租金优惠等名义诱导承租人一次性支付超过三个月的长周期租金。

《通知》要求,未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构,原则上不得新增该项业务。按照本市有关规定已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构,应于2021年一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划,确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。住房租赁合同未经网签备案的,金融机构不得为其办理个人“租金贷”业务。对于新发生的个人“租金贷”业务,金融机构经与住房租赁经营机构、承租人协商一致,应当直接放款至监管账户。

对于住房租赁交易资金监管,《通知》要求住房租赁经营机构应在本市注册的商业银行中,开立全市唯一的住房租赁资金监管账户,该账户不得支取现金且原则上不得变更。

此外,严格资金收付要求。承租人支付租金周期在三个月以上的,租金应当按月划转至住房租赁经营机构;承租人支付租金周期不超过三个月的,由住房租赁经营机构与承办银行约定按月或按季划转。住房租赁经营机构向收储房源的出租人支付租金和押金,由承办银行按照机构与出租人的合同约定划转。住房租赁经营机构收取承租人的押金,只能用于支付收储房源的应付押金。积极推进承办银行与市住房租赁公共服务平台联网对接,共享网签备案的合同信息。

2月1-2日,北京、深圳发布住房租赁资金监管通知。北京市五部门要求,银行、小贷不得将“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。深圳市要求租金纳入监管专户,“租金贷”直接拨给租客。

其中,北京住建委称,限制企业“资金池”是新规核心内容。住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过三个月租金,收、付租金的周期应当匹配。明确禁止“长收短付”经营模式。深圳市住建局称,叠加疫情影响,国内长租公寓资金链断裂、“爆雷”事件频发。由于长租公寓行业“爆雷”的传导性强,我市也广受波及。对此,省、市领导先后作出批示,要求研究住房租赁行业资金监管举措,规范住房租赁市场发展。

上述针对住房租赁资金监管,均剑指“二房东”模式中的资金池问题,指向“通过受托经营、转租方式开展业务并向承租人收取较大月数押金和较长周期租金的住房租赁企业。”

北京住建委解读该通知的新闻稿中称,限制企业“资金池”是新规主要内容。通知规定,住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过三个月租金,收、付租金的周期应当匹配。明确禁止“长收短付”经营模式。

深圳市住建局在同步发出的“起草说明”中称,2016年来,我市住房租赁市场迅速发展。但相关监管立法滞后,住房租赁专营机构“野蛮生长”、经营行为不规范问题凸显。

深圳市住建局称,尤其是通过受托经营、转租方式开展业务的住房租赁企业,有些为快速拓展市场,以“长收短付”等方式蓄积押金和预付租金,形成“资金池”,并利用池内资金以“高进低出”方式迅速占领市场,一旦资金回流受限或者融资受阻,极易引发企业资金链断裂;有些甚至打着住房租赁名义,以“经营不善”“疫情导致经营亏损”为由,行“合同诈骗之实”,严重扰乱长租公寓市场秩序,给社会稳定埋下隐患。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池对媒体表示,部分长租公寓企业通过“租金贷”、长收短付等方式形成的“资金池”是导致当前企业爆雷的“罪魁祸首”。

2月2日,北京市住建委相关负责人表示,近年来各地长租公寓爆雷事件频发,究其原因,多为抢占市场、扩大规模,采取高进低出、长收短付、租金贷款等违规行为盲目扩张,导致其经营难以为继。

其表示,共性问题,一是以互联网思维主导经营,通过烧钱、冲量、包装上市方式实现套利,经营模式风险高。二是长期依赖于股权融资,靠股东输血维持经营。资本在租赁市场等民生领域跑马圈地的同时,又千方百计规避社会责任。三是通过银行租金分期贷款变相融资,直接形成资金池,走上高杠杆疯狂扩张之路,并转嫁风险,使社会被动埋单、政府被迫接盘。

北京市住建委相关负责人表示,多措并举贯彻落实“租购并举”国家战略,大力培育和发展住房租赁市场,支持和鼓励长租企业规范、稳健经营,对以圈钱为目的大搞金融化、资本化,向老百姓“割韭菜”的邪路歪招,北京市将会坚决叫停,主动引爆。