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上海土地市场 开闸“放水”同比翻番,2020年一二手均创4年新高

文章来自:华商韬略
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发布时间:2021-01-13 14:14:54
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“33平方米、1984年的‘老破小’、成交价655万”,近几日,上海浦东梅园三街坊一套房源的相关数据,在不少中介客户群里炸锅了。这套房源单价超过19万元/平方米,堪比上海二手房标杆区域徐家汇的学区房价格。

相比2018年、2019年年底楼市的冷清,2020年底的上海,一二手房的成交爆发了。

上海中原数据显示,2020年12月上海楼市成交翘尾收官。上海新建商品住宅成交面积122.7万平方米,环比增加59.1%,而这一数据也创年内交易新高。

2020年12月,上海二手房成交创下3.9万套的新高,这也是自2016年以来的新高。学区房出现普涨,甚至涌现半年暴涨60%的个案。

综合房企人士分析,自从2016年上海以“325”新政开启全方位调控之后,市场调整3年,伴随货币流动性宽松,2020年上半年开始进入复苏过程。7月份多个豪宅认筹火爆,市中心出现一二手房倒挂,上海旧改涉及3万户左右家庭,进一步推进市场热度,尤其是学区房政策变化引发二手房暴涨。

二手房“卖空”

上海供应再度开闸,2020年12月份成交一路攀升,尤其是最后一周,成交量攀升至43万平方米,创下3年来周度交易新高纪录。上海中原地产数据显示,周度销售前十榜单上出现6个项目签约超百套,这也是历史上少见的现象。从市场成交来看,刚需、刚改成为绝对主力,并且多个项目出现日光。

“卖空”,是一线中介人员对近期上海二手房市场现状的一个定位,一旦有房源出来,很快就卖掉,更多的小区出现有价无市的情况,业主们并没有把房源挂出,只是一直在询价。

“看客户多少,一套房子看房的人多基本上都会跳价,如果不跳价则首付多的客户就能被房东优先选中。”一名中介人员说,跳价也没有2016年的时候夸张,基本都是5万、10万。整体而言,房东的心态有变动,待价而沽的情绪高涨。

基于2020年12月成交项目都聚焦在中低价位产品,因此全市新房均价变动不大,为51941元/平方米,环比下跌1.7%。同时,这一均价也创下2020年价格新低。

而学区房则是上海二手房市场风向标。据第三方机构统计,2020年1月-11月学区房成交量58912套,占整体20%,同比上涨15%。2020年最后3个月,二手房成交从2.8万套一路飙升到3.2万套、3.8万套。相比2015年底的4.2万套高位相去不远。

21世纪经济报道记者综合采访多家中介门店发现,上海新建公办一贯制学校对口的小区房价涨幅明显,最高已经超过56%。一个张江板块的小区,房价2020年的涨幅接近60%,从2019年的成交价格8万多,直接飙升到成交价13万多,目前的挂牌价已经超过14万。

21世纪经济报道记者梳理公开数据发现,上海目前可售二手房源只有1000多套,包括总价600万元-1000万元的十年内的次新房。

高力国际华东区研究部董事袁晓超对2021年的上海住宅市场仍然看好,他认为,与2015年、2016年行情相比,2020年下半年开始这一轮楼市上涨主要还是大众的投资渠道问题,大部分人投资专业能力有限,如果拉长周期看,购买房产的回报不低于股票、基金,因此大部分人还是选择买房。

土地行情爆发

回看2015年、2016年上海二手房市场都是翘尾收官,2020年也是如此。一手房中低价位的推盘量较大,所以一手房上涨没有二手房明显。学区房这一波行情的带动,则引发大众对2021年房价持续上涨的担忧。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为,购房者预期对年底市场起到了推波助澜的作用,多家机构报告指向房价上涨,比如中科院预计上海今年房价继续上涨5%。

21世纪经济报道记者通过盘点2020年上海土地市场发现,全年宅地出让金额与2019年相比几乎翻番。上海共成交187宗经营性用地,土地出让金总额2583.5亿元,较2019年全年上涨59.4%;其中商品住宅用地成交92宗,土地出让金总额1990.7亿元,同比上涨92.3%。

2020年1-11月,上海商品住宅用地建筑面积1238.24万平方米,已超越2019年全年土地成交规模,同比增长45.1%,热门区域楼面价也有明显上涨。

疫情稳定后,上海阶段性放松土拍政策,令更多外来房企有机会参拍,多个板块楼面价创出新高。即使“三道红线”政策之后,土地市场热度也未见明显下滑。

充足的供应给年底交易创新高奠定基础。2020年12月供应补量明显,当月入市项目达到44个,入市面积为135.1万平方米,而上次单月超过130万平方米还要回溯到2015年10月。从入市项目空间分布来看,主要集中在青浦、宝山、奉贤等传统刚需和刚改首选地。

此外,断档的豪宅项目在2020年年底也有少量“补仓”。但热盘的认筹率仍居高不下,甚至出现认筹超过1000%的楼盘。

卢文曦指出,年末的翘尾收官进一步提振市场信心,今年1、2月份是市场淡季,后续交投会出现回落,但可以为3、4月份的小阳春蓄势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,上海二手房市场回暖是多因素交集、共振的结果。2020年,新房市场复苏步伐较快,个别月份入市楼盘多达40多个。新房与二手房市场往往出现联动效应,“不少购房者出于改善考虑,需要置换,把原来的房子抛掉,所以二手房挂牌量充足、稳定,这为市场交易奠定了基础。”

从需求端来看,稳步推进的旧改从某种程度上增加了购房需求。2020年,上海旧改涉及居民破3万户,部分选择货币安置的居民,会选择购买二手房源。“市场预期已经恢复,原先观望的购房者,开始积极加入看房、购房的队伍。”卢文曦认为,二手房市场的暖意有可能继续保持。

业内人士普遍认为,上海这一轮楼市涨幅与2016年的情况有很多不同之处,更多体现为压抑需求的释放,那么需求获得释放之后,上海楼市走势如何?

同策研究院分析师丁垚认为,2020年上海土地成交翻番,按照目前上海房企从拿地到首开间隔一般在1年左右测算,2020年宅地放量必然带动2021年住宅供应走高。据同策研究院不完全统计,2021年1-4月取证项目约108个,供应充足。

值得一提的是,上海政府也关注到了二手房市场的热度,发布《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的通知》,从2020年12月15日起,二手房交易新增房源核验环节,避免出现“虚假房源”等违规现象。