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金九银十买好房——杭州楼市,降温了吗?

文章来自:财经情报员
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发布时间:2020-09-10 17:06:13
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导语:疫情渐行渐远,楼市有序复苏,房住不炒与需求满足间的“平衡木”再次成为舆论焦点;新政接连出台,多地风向趋严,发展市场与打击炒房的“放与收”依然存在博弈;房企业绩承压,摩拳擦掌剑指回款,恒大七折大促吹响优惠“集结号”;民众渴望好房,但一桩桩因择房不慎引发的投诉维权又令他们难以抉择,踌躇不前……2020年,楼市的金九银十注定很不寻常,乐居买房将全程追踪报道,带你洞悉楼市真相,为你推荐真正好房。

大家关注杭州楼市的话,不知道有没有这样的感受:最近杭州新房市场讨论热度在下降,4-6月牛气冲天,7-8月踩刹车,甚至冒出大额优惠。

那么,杭州楼市真的降温了吗?

整体中签率41.7% 杭州楼市降温了?

记得上半年杭州楼市走出了深V的行情,很多人焦虑怎么都摇不到红盘,到了7月2日,因红盘舆论压力,一纸政策补丁通知,就如一场大雨浇下来。

这还没完,7月24日,杭州又被住房城乡建设部、人民银行叫到北京去“约会”,看似没有出干预的新政,显然这个时间点高光表现,不是什么好事情。

最直接的结果就是,如果我们从大面上看,流摇楼盘多了不少。

金九银十买好房——杭州楼市,降温了吗?

以杭州新房住宅8月摇号为例,至8月27日登记总人数为29150,比7月减少44.8%。8月整体楼盘流摇率55%,7月为52.56%,与4-6月的四成多的流摇率确有提升。7月整体中签率23.27%,8月直线飙升到41.7%。

还有具体到单个项目,整体中签率很明显提高,崇贤的刚需盘光合映,5月首开中签率是15.9%,到8月最新一次登记中签率为42.02%,这其中无房家庭中签率高达78.31%,很明显受到优待的它们买房变得相对容易了。

这些数据,反映了楼市的现状。不过能真实反映楼市的全貌吗?也未必。

二手房5个月连续破万套新纪录

现在,在杭州,均价高于35000以上的楼盘的预售证,发放速度确实很缓慢,原来说过杭州楼市两头热,现在一头高端盘被摁下来了。

与此同时,出货量大的富阳和临安猛地成为显眼高个子顶在前面,作为流摇高发区,拉高了流摇量。

当然,一心高周转的开发商,很多房源待上架,粗略估计有20万套以上。楼市现在房源上市量不够快,特别是红盘,引而不发。

金九银十买好房——杭州楼市,降温了吗?

经过接连四个月二手房成交破万套,大家知道8月份二手房成交又会是多少呢。

答案是10261套,创下5个月连续破万套新纪录。

保持高度活跃,意味着这个市场不会差到哪里去。只有二手房成交量大幅下滑,才是值得我们谨慎。

至于在上面还没有说到的新房住宅成交量,数据也可以佐证楼市行情下降不明显。

剔除6月份这样的百米冲刺月,成交16446套,7月为12273套,8月在过去的31天里成交12005套。

换句话说,除了6月份稍微高出一点,4月以来的其他月份楼市都很稳。

这就是杭州楼市的现状,一个不受室外温度影响的楼市,平稳的暑期楼市这是在过去很长时间里前所未见的。

这就要说到,7月2日的摇号政策针对人才房有所制约和对于无房家庭条件进行更严格筛查,对于楼市并未明显打压,反而是保护了无房家庭的刚性需求。

政策执行2个月时间,政策效果还是明显,市场上的刚需并未退场。

来看一下,凤玺云著府在与滨耀城有意“争香斗艳”,依然分别有着4.15%和9.02%的中签率。TOP级的红盘未上,未来科技城、空港新城、东湖新城、南部新城等等板块,中间力量有力支撑了当下的楼市。

金九银十买好房——杭州楼市,降温了吗?

过去几年,杭州引进人才不遗余力,数据显示去年一年带来新增常住人口就达到55.4万人,就此迈入千万人口俱乐部。

今年早早行动,杭州在疫情期间就推出了云招聘,后来又是送钱,又是针对高级人才的优先买房权利,选它,显得可期可待。

234072人,这是截至2020年7月底,杭州新引进35岁以下大学生的人数,已经超过2019年全年。

人口的大量流入,看似难以计算多少真实的购买力,这背后强劲的输血明显强化自身造血功能。

4月以来,每个月拥有百万平米级的供应量,万套以上的成交量,加上足量的土地供应,构成当下新房供需比较健康的楼市。

前所未有的稳定 ,有没有降温的可能性?

杭州楼市,真的还算是一个稳定的市场。但是,新房价格上涨,倒挂减少,中签率上涨,买房迫切度或许会降低,那么接下来会不会有降温的可能性?

继8月20日住房和城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会后,住建部网站显示,8月26日住建部在北京召开部分城市房地产工作会商会。

过去一个月,五次高级别会涉及到房地产,不寻常的现象,从通稿可以看出,调控没有升级,而是需要时刻绷紧调控这根弦,房地产调控“有形的手”越来越突出。

有新意地方,调控思路再次转向,在供需两端的一系列工具基础上,加强对房企的金融监管,标志着房企过去高杠杆的规模发展论正式转变。

换句话说,拿地要自己口袋有钱,少盯着人家口袋。要想多拿钱,适当的把握拿地节奏,多卖房,降低杠杆和负债。
当然,这就非常考验开发商操盘的节奏和策略。有业内人士直白的说,房地产开发模式从搞金融变身制造业。

限制开发商融资的“三条红线”(1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;2、房企的净负债率不得大于100%;3、房企的“现金短债比”小于1。),将于2021年1月1日起全行业全面推行。

规则的改变,土地还是会有所降温,开发弹药减少,资金会放到有前景的城市,城市分化会加剧。在杭州,开发商现在还是“拿不到地”。这是冲击还是机会呢。个人认为,城市价值上看,机会大于冲击。

但是可以确定的事,开发商将普遍面临着现金流的吃紧压力,接下来依然延续前几个月的快速走量。

9月1日开学的日子,逃不脱学区房的讨论。

公民同招政策,对于楼市还是起到强大的推力,公办爆表,部分区域二手房直线拉升,甚至最贵的西湖边,已经不及拥有胜利+勇进“的南星桥。

学区房的行情,加上优质次新房的上市,让一二手倒挂价差明显,诱惑力继续。

毫无疑问,红盘只是放慢上市的速度,这些楼盘还在,多少双眼睛一直在盯着,潜在的热度没有消散。

每每在乐居的房产交流群,说到市中心的杭源里、锦绣公馆、养云静舍;未来科技城的西溪公馆、天空之城、杭州富力中心、西溪风情观止;奥体滨江的杭州壹号院、丹枫四季;大江东的融创城、大江之星;大城北示范区的万科前宸、运河云庄、星创城;三墩北的紫璋台、古墩彩虹轩和融信项目……怎么都还不开呢。

无论从哪个角度,价格的缓慢抬升、政策分流红盘效应降低,一个相对自然的降温正在进行,这也是最近几年的下半年的常规。

金九银十买好房——杭州楼市,降温了吗?