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45亿债务违约:四川地产大亨跌落 26岁儿子能救蓝光发展于水火吗?

文章来自:不凡财经
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发布时间:2021-07-15 23:19:10
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投资研报

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一个月内,26岁的杨武正连续上任蓝光发展总裁、董事长,取代新城王晓松,成了新的“最年轻房企董事长”;这个年纪,比他的父亲,蓝光创始人杨铿当年创业时还要小两岁。

然而他面对的蓝光,却已经到了生死存亡的时刻:曾出面安抚投资者的多名核心高管纷纷离职,累计到期未能偿还的债务本息已达45亿元......

杨铿,这位曾经叱咤风云的四川地产大亨,如今正深陷漩涡,不得不将儿子推到台前,委以重任。

出事以后,蓝光选择积极自救,接连转让物业、项目等资产纾困。“不出让控股权,不甩卖公司”,由儿子口中说出的这句话,或许是杨铿这位地产大亨最后的底线与尊严了。

人事动荡

蓝光发展目前正面临一系列的人事震荡,公司总裁迟峰、首席财务官欧俊明、监事会主席王小英等重要高管在前不久相继请辞。

蓝光迎来了以二代杨武正为核心的新班底,这对于一家正陷入流动性危机的公司来说,并不是好消息。

7月5日晚间,蓝光发展公告,公司董事会近日收到公司总裁迟峰及首席财务官欧俊明提交的书面辞职报告书。在此时刻,公司的关键人物纷纷辞职,用的原因都是“因公司整体安排”。二人辞任之后,仍担任公司第八届董事会董事。

迟锋的离职,引发业内关注。因为他是这几个月来,蓝光多位离职人员中职位最高的一个。

事实上,在CEO迟峰宣布离职之前,6月4日,蓝光发展宣布公司董事长杨铿辞去公司董事长职务,公司董事会改选杨武正为董事长。这意味着,杨铿将其26岁的次子杨武正推向了前台。

一个月后,蓝光发展宣布,经董事长提名,同意聘任杨武正为公司总裁。也就是说,杨武正成为了公司的董事长兼总裁。

对于此举,此前有分析人士对澎湃新闻表示,杨铿的这一举措是为了和上市公司做彻底切割。“假设在目前蓝光发展的这些债务中,杨铿有连带担保责任,他拿自己的信用去为上市公司融资。那么如果一旦还不上钱了,杨铿只会有其个人的诉讼,现在切割之后不会牵连到上市公司。”

45亿债务违约

今年7月1日,蓝光实控人、前董事长杨铿在有四川证监局官员以及债券承销商代表的会议上承认,已经没有足够的流动性履行7月到期的债务。这说明蓝光数个月来的自救动作,无法解决它的债务困境。

7月13日,蓝光发展在公告中承认,近期新增到期未能偿还的债务本息金额达到20.6亿元,包括银行贷款、信托贷款、债务融资工具等,其中包含未能于本月11日偿付的中票本息约9.7亿元。

截至7月13日,蓝光累计到期未能偿还的债务本息已达45亿元。而根据蓝光不久前披露的资金情况,蓝光货币余额为110亿元,但可自由动用资金仅为2亿元。剩下的货币资金,有64亿元是预售监管资金,需要优先用于建设和经营支出,即防止未交付项目烂尾,还有34.6亿元是合作项目资金,无法单方面挪用;还有9亿多是各种保证金及银行冻结资金。

也就是说,蓝光现在手中可以动用的资金,相对于已到期债务,只是杯水车薪。

蓝光的暴雷始自4月。彼时,市场传闻蓝光有三笔信托已出现违约,融创、万科正在洽谈战投蓝光;监管机构也向蓝光发出了问询函。

4月26日,蓝光召开了投资人电话会议,杨武正坦诚公司确实出了问题,但正在积极解决,强调“不会卖股权”。

过去多年都是蓝光重要合作伙伴,为蓝光的全国化扩张提供资金的金主中航信托、百瑞信托,都已因为合同纠纷、股票质押违约等原因,向法院申请对蓝光集团进行司法冻结。6月10日,中航信托申请对蓝光集团持有的1.55亿股股份执行司法冻结;7月1日,百瑞信托申请对蓝光2.35亿股执行司法冻结,占总股本的7.75%。

多米诺骨牌正在接连倒下。穆迪预计,未来12~18个月,蓝光将有大量债务到期或可回售,包括超过140亿元人民币的在岸和离岸债券,以及150亿元人民币的非标借款。

公开市场融资的大门已经紧闭。6月底7月初,紧随穆迪、标普,大公、中诚信、东方金诚等多家评级机构也下调了蓝光信用评级。

7月13日,标普将蓝光发展长期发行人信用评级从“CCC-”降至“D”,同时将该公司高级无抵押票据的长期发行评级从“CC”下调至“D”。

同日,中诚信国际将蓝光发展主体信用等级由B调降至C,将“19蓝光MTN001”的债项信用等级由B调降至C,并将主体和上述债项信用等级撤出可能降级的观察名单;

东方金诚将蓝光发展主体信用等级由B下调至C,同时将“19蓝光01”、“19蓝光02”、“19蓝光04”和“20蓝光02”信用等级由B下调至C。

同日,中信证券公告,蓝光发展拟于2021年7月27日召开“16蓝光01”、“19蓝光01”、“19蓝光02”、“19蓝光04”、“20蓝光02”、“20蓝光04”的2021年第一次债券持有人会议,审议表决加速清偿、不逃废债、制定合理偿债计划并严格落实等议案。

目前,公司的市值不断刷新下限。截至7月14日收盘,蓝光发展总市值仅81.33亿元,股价较今年内高位跌去超46%。

风光往事

蓝光发展于2015年4月上市。企查查信息显示,实际控制人杨铿持有53.91%的股权。

从汽配厂工人到地产大亨,杨铿只用了10几年;从销售百亿到破千亿,蓝光更仅用了4年。

过去,蓝光集团创始人杨铿的经商之路可以说是顺风顺水。他26岁就当上成都大型国企的开发部主任。1989年,改革开放浪潮,28岁的杨铿辞去了成都工程机械集团的“铁饭碗”,创立“兰光汽车零配件厂”。

1992年,刚30岁出头的杨铿在沿海地区考察一圈后,敏锐察觉到中国房地产大有可为,回成都创办了“成都兰光房屋开发有限公司”,自此打开房地产生涯新篇章。

作为幸运的地产“92派”,乘上时代东风的杨铿春风得意。他的第一个地产作品,位于春熙路的“兰光大厦”,得到时任外交部部长亲自题名。

四川省第一宗国有土地拍卖会上,蓝光以远超竞拍预期的价格,拿下第1、2号土地,创下两宗地王,抢尽风头;第二年,又在成都国土局出让的21宗土地中,独揽8宗。

以商业开始的蓝光打造了许多地标。那首唱遍大江南北的《成都》,“走到玉林路的尽头”并不是小酒馆,而是蓝光的玉林生活广场。

此后,转战住宅开发的蓝光,借着成都旧城改造的机会,规模迅速壮大,连续7年拿下成都楼市销冠,成为公认的四川地产“一哥”。

2008年,杨铿走出四川,又在重庆一战成名。几年后,蓝光已成为西南地区著名的品牌开发商。

2015年是一个新的节点。蓝光借壳迪康药业完成上市,自此进入了不断加杠杆、扩规模,开启狂飙突进的新阶段,大踏步走向全国。

能够体现杨铿极大野心的是,2019年,他将总部搬到了上海,意图借助上海的金融、信息和人才资源,实现自己的下一步宏伟蓝图。

这对一家长期盘踞西南的房企而言,无疑是一个大胆之举。

一年后,蓝光的企业传记——《蓝光创业史》横空出世,讲述了“一个民营企业和这个时代一起成长的故事”。这大概是蓝光的高光时刻,什么样的企业会想着为自己著书立说?只有成功的企业才会如此。

在外界看来,2015年至2019年,蓝光不仅先后完成借壳上市、旗下物业蓝光嘉宝分拆上市,形成了“A+H股” 双资本平台,还提前两年完成千亿目标,何等风光。

盲目扩张埋下败笔

2015年上市后的几年,蓝光的新增土储数量爆发增加,销售额也从2015年的百亿级发展到2019年的千亿级。该公司财报显示,2015年至2020年,蓝光发展单年拿地数分别为15宗、18宗、31宗、85宗、48宗、60宗。

同期,土地投资金额大幅上升,比如在2015年时是118亿元,到2018年已达310亿元,翻了一倍不止。而根据wind数据,蓝光发展到2019年的土地投资金额达到654亿元的历史顶峰,而2020年稍微回落至352亿元。

在规模扩张的路径上,蓝光以激进拿地著称,多次在全国各地横扫高溢价地块。数据显示,2018年、2019年及2020年的平均拿地楼板价分别为2520元/平方米、4743元/平方米、6160元/平方米,每年都上一个新台阶。

比如2015年,蓝光发展以近20亿元拿下合肥市高新区230亩的地块,楼面地价5540元/平方米,溢价率124%;2016年,蓝光发展以9.97亿元在青岛拿地,溢价率高达204%;2018年,小开发商京奥港在南京盲目高溢价拍地后资金链断裂,京奥港南京地王险些成为烂尾楼,最终这个地王盘由蓝光接手。

直到2020年上半年,蓝光在土地市场上都十分彪悍。2020年4月,该公司历经近3个半小时、196轮激战,以溢价率123%拿下河南南阳一幅地块;随后的5月和6月,又分别以151%、149%的溢价率继续在河南补充土储;同年8月,蓝光百轮激战击败央企中海,首进石家庄,溢价率达到99%。

有不完全统计显示,2020年,蓝光有21幅新增地块的溢价率超过了50%。

直到2020年8月“三道红线”新政出台,蓝光的高溢价拿地行为才停止。

在快速扩张的同时,蓝光发展的债务压力也越来越大,“三道红线”全踩。2020年年报数据显示,截至2020年末,蓝光发展剔除预收的负债率为0.74,净负债率为1.17,现金短债比为0.7。

第一财经的数据显示,过去几年,为了配合大举拿地高速扩张战略,蓝光启用多种高成本的融资渠道,导致融资成本居高不下。2016年时,刚上市不久的蓝光平均融资成本高达9.06%,2019年成为千亿房企以后,公司融资成本仍然高达8.65%。2020年该数值稍微下降至8.2%,但仍在行业中处于相对高位。

较高的土地成本和资金成本,吞噬了蓝光大部分利润,也使得公司多年囤下的项目陷入“算不过账”的尴尬局面。

虽然说,蓝光现在面临的是现金流的危机。但华尔街见闻引述接近蓝光的人士意见认为,蓝光陷入危机,最根本的原因是在错误的时间,战略选择失误,从偏居西南走向上海、粤港澳大湾区,这个步伐迈得过于剧烈。

从全行业来看,2018年四季度,房地产市场就已经非常差了,万科当时喊出了“活下去”,泰禾、福晟、华夏幸福出现现金流危机。蓝光却在2019年将大本营搬到上海,大肆扩张,是非常冒进的选择。

在开启“上海+成都”双总部模式后,杨铿大量在华东、华南拿地,并进入了许多三四线城市。

但顾头不顾尾,更可惜的,是机会成本。当融创、万科等龙头房企,都在不断向西南寻找机会,曾经的四川“一哥”却扬短避长,痛失大本营。

2020年,蓝光成都区域销售金额153.92亿元,同比下滑18.67%,跌出成都销售榜TOP10。

为了扩张,“异乡人”杨铿付出了诸多代价。2017年至2020年,公司负债规模从761亿增至2118亿,净负债率从92%上升至113%,融资成本也从7.19%增至8.20%。

回报并不对等。2020年,蓝光整体销售面积同比增长为10.02%,却仅带来了1.97%的销售金额增长,经营回款严重不足。

此外,多元化也拖累了蓝光的现金流。在寻找第二增长曲线上,杨铿选择了看起来很美,实则很烧钱的文旅项目。

2017年,蓝光文旅从集团剥离,签约多个项目,计划投资超425亿,但直至2020年,落地的仅有都江堰水果侠星球,目前也已无限期关停。

蓝光此轮危机的导火索,被认为是去年10月与平安之间的一场“意外”,因为蓝光对于一笔款项未予重视,导致延期还款给平安,因此上了平安内部黑名单,继而在金融机构间引发蝴蝶效应。

对于“意外”一说,有了解内幕的人士告诉第一财经,实际上在蓝光违约前,平安已经做足警告工作。由此可见蓝光早在去年下半年就发生资金面恶化了。

艰难自救

面对危机,杨家父子正在积极自救:蓝光一边继续高溢价拍地,一边开始出售资产换取现金,比如去年以9亿元的出售价格将旗下迪康药业100%的股份转让给了汉商集团,今年3月,把刚上市不到一年的蓝光嘉宝物业以48亿元卖给了碧桂园。

将上述最大的两个子公司出售后,蓝光获得近60亿现金,结果还不够公司撑3个月,就又卖了5个项目给万科。

据悉,在传出资金问题后,蓝光一直在努力维持正常经营。根据克而瑞统计,今年上半年蓝光发展全口径销售额476.5亿元,权益销售额310.6亿元,相比去年同期均有小幅上升。

该公司曾向投资者表示,如果能够继续维持经营,其全年回款应该在700亿左右,上半年完成约300亿,下半年完成约400亿。这些回款中的一部分资金,或许能在下半年解决蓝光部分债务。

对于目前的困境,蓝光发展还表示,公司正全力协调各方积极筹措资金,希望在地方政府的大力支持下,在金融监管机构的积极协调下,制定短中长期综合化解方案,积极解决当前问题。

蓝光出现违约后,市场再次传出,万科有意战投入股蓝光。

据华尔街见闻了解,在4月份蓝光危机刚爆出不久,万科就收购了蓝光几个项目。万科有关人士表示,还在继续看蓝光的项目,不排除后续继续买项目的可能。但其也称,目前并无入股蓝光的意图。

7月5日晚间,蓝光发布澄清公告,称媒体报道的“华夏银行信托板块及万科将入股蓝光发展,最快于本周发公告”内容不实。

数据显示,截至2021年3月末,蓝光发展的总资产为2664亿元,总负债为2194亿元,资产负债比率达到82.35%。有息负债总额达到790亿元,短期有息负债达到338亿元,同期期末现金及现金等价物仅263亿元。

蓝光并不是第一家暴雷的房企。去年以来,房地产行业已有福晟、泰禾、华夏幸福、泛海等多家公司暴雷。

这对于现存上万家公司、行业集中度还不够高的房地产行业来说,是出清的过程,兼并重组、优胜劣汰的过程。去年某次会议,中城联盟有位大佬预测说,未来地产公司将只剩3000家。

参考泰禾、华夏幸福的自救经历,期望国资相助的蓝光,在“上海+成都”双总部结构下,引战之路可能不会太容易。

声明:本文来源:华尔街见闻、第一财经、澎湃新闻、21世纪经济报道等。内容仅供参考,不构成投资建议。部分文章推送时未能与原作者取得联系。若涉及版权问题,敬请原作者联系我们。

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