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“逃离”北上广 万科意欲何为?

文章来自:带你去旅行
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发布时间:2021-06-08 18:52:08
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文|田晏林

编辑|董雨晴

地产界的“好学生”万科正在“远离”北上广。

据中国指数研究院统计,2021年1月至5月,在中国房地产企业拿地排行榜上,万科以709亿元的拿地金额排名第一,总拿地面积高达731万平方米,仅次于碧桂园和保利发展。

据贝壳研究院统计的龙头房企拿地比重数据显示,头部企业普遍在回归一二线城市的过程中。亿翰智库分析人士也认为,未来房企在拿地上,一线城市仍是重点。

耐人寻味的是,尽管万科也在积极进行生产资料的储备,但今年以来,其始终未在北京、广州、深圳落下一子。并且,因去年初的围标事件,上海已经对万科、华润、中海三家房企发出“禁令”,限制以上几家企业三年内在公开市场的拿地行为。日前,也有市场消息称,万科在试报名参加上海土拍时,遭到了拒绝。这也意味着万科大概率无缘参加6月份上海的首次土地集中出让。

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今年一季度,万科上海区域销售金额达到673.79亿元,在万科内部排名第一,但纵观近五年年报数据,从2016年至2020年,万科上海区域的营业收入占集团的比例呈下降趋势,分别为32.23%、27.46%、28.04%、26.10%和26.33%。

广深:争抢旧改,以小博大

失去了在上海公开拿地的机会,万科在旧改方面还有充足空间。虽然在广深的招拍挂市场未落一子,但今年4月万科和合景泰富为了广州黄埔双沙村旧改项目发生了激烈的争执。

万科最终以失败告终,却也足见旧改对房企的吸引力。其实若要往前追溯,某种程度上来说,万科就是以旧改起家。

1988年,万科正式进入房地产行业,开发的第一宗土地是通过公开竞标方式得到的罗湖区红桂路旧城改造项目。直至今日,万科仍在旧改领域不断摸索。

在广州,研究城市更新十余年的业内人士陈海登表示,旧改是块很大的蛋糕,利润普遍在20%-50%左右,远超一般的土地招拍。“集中供地推出之前,招拍挂土地的平均利润在8%-12%之间,现在我听一些房企老板说利润大概在1%-2%。”

当集中供地的利润跟纸一样薄,旧改对于许多房企而言,是“以小博大”的最佳玩法。“大家都在玩,房企可以用很少资本,创造出一个很大的蛋糕。越早介入旧改项目,获得的利润就越多。”陈海登认为,旧改实际考验的是房企的综合能力。

不过,在他看来,万科虽然是“老大哥”,在广深旧改领域有些建树,但实力并不出挑。“最近十来年万科一直有介入旧改,因为太保守了,导致介入旧改时企业风控很严,不敢冒风险大力拓展旧改项目。”

综合万科对待“北上广深”土地的态度,贝壳研究院高级分析师潘浩认为,这实际上是风险偏好的问题,“万科很早以前就过了低利润扩规模的阶段,更多的关注利润和回款是企业近几年的选择。从这一轮集中供地的情况来看,热点城市推出的优质地块,吸引了更多房企的关注,也导致项目盈利空间有限,甚至微薄。这显然不符合万科的偏好。”

AI财经社注意到,虽然今年前五个月万科没有选择进攻一线城市,但在二线城市频频出手,比如南京、宁波。另外,今年万科还斥资近13亿、溢价252%-318%到西安市蓝田拿地。

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在土地投资方面,每家企业都有自己的节奏,万科也不例外。无论怎样,拿地最终考验的还是房企的资金实力。

一直以来,业内普遍认可万科稳健的财务表现,这也使其能够在危急关头成为蓝光发展、泰禾集团的白衣骑士。但据贝壳研究院统计,2021年1-5月万科已经以186亿元的发债规模位居房企融资榜单之首。

贝壳研究院分析指出,“沪深交易所于5月大批量终止ABS项目,其中不乏涉房类项目,释放出监管趋紧气氛,房企发债审批时间将被延长,预期将会影响当月以及后期房企境内债务的发债节奏。”

接近万科的人士认为,只要能保障未来两年以上的需要,万科会在控制投资基础的情况下,继续挑选合适的项目。今年下半年,“北上广深”仍旧有第二波、第三波集中供地活动,万科的钱究竟会怎么花,还需拭目以待。

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