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目标公募REITs,商业不动产如何才能乘风破浪?

文章来自:手握风云
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发布时间:2020-09-12 21:05:18
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2020年4月30日,中国证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》,标志着境内基础设施领域公募REITs试点的正式起步。

2020年8月3日,国家发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》,意味着基础设施REITs试点项目申报将正式启动。且此次通知明确“酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围”。

虽目前规定如此,但鉴于全球REITs主体均为零售资产和持有物业,在国内基础设施REITs先行探路、稳步推进的情况下,我们相信,商业不动产REITs最终将会走上中国购物中心的历史舞台。但是在通往商业地产REITs之路上,中国商业地产行业及运营精英们还有诸多困难需要克服。

推进商业不动产公募REITs的必要性

商业地产已然进入存量管理时代,在今年疫情影响和现金流双重压力背景下,购物中心收入下滑、空置率增大、生存压力陡增。作为目前主流融资工具的资产证券化产品,一般多为债务性融资模式,较高的融资成本和杠杆比例也让国内购物中心承担着较大压力,获将影响物业的可持续经营发展。

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而REITs的出现正是来优化存量和质量、降低杠杆和融资成本的重要手段,其所具有的股权融资特性,可使发行方通过出售项目权益获得资金,实现项目彻底变现也更有利于长期投资。

若购物中心持有者能通过发行公募REITs,顺利募集到权益级资金,就能更好地优化企业的财务结构,为后续社会资金以及REITs进入商业地产带来更多的发展机会。

另一方面,面对国内万亿级庞大存量市场,虽然资产证券化发展稳定且快速,但可供商业地产企业选择的现有融资退出渠道仍然十分有限,商业地产公募REITs若开闸,可进一步拓宽融资及退出渠道,提升国内商业地产市场成熟度、交易活跃度以及资金和投资机构的丰富性,引导购物中心进入以提升资本竞争力为主要驱动因素的发展周期。

境内外REITs发展及现状

从国际市场来看,REITs自1960年在美国诞生,至今已有60年的发展历程,20年前开始进入到亚洲,目前全世界三十多个国家和地区都已颁布了REITs相关的政策法规。

根据戴德梁行发布的《2019亚洲房地产投资信托基金REITs研究报告》内容显示,截至2019年12月31日,亚洲市场上共有178支REITs,总市值达2,924亿美元。

其中日本共有64支,总市值为1,513亿美元,是亚洲规模最大的REITs市场,亦是全球第二大REITs市场。此外,日本、新加坡、中国香港三地REITs市值占亚洲整体市值比重达高达93%。

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报告统计已发行的亚洲市场178支REITs产品中,70支是包含多种物业类型的综合型REITs,零售物业类型的REITs共25支,多集中于新家坡市场,其次为日本市场。

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中国香港、新加坡和日本各物业类型REITs数量

从国内市场来看,自2005年起就已有业界人士呼吁引REITs进入中国,2008年国务院办公厅发布126号文件文件,要求“开展房地产信托投资基金试点”,成为我国政府对引入REITs的最早要求,但囿于国内的经济生态环境REITs始终无法真正落地,部分商业企业只能远赴新加坡等地发行REITs。直至2020年4月,《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》发布,中国公募REITs才正式破冰。

在这期间,我国管理机构推出了资产证券化融资方式,包含ABS、CMBS等类REITs产品,成为国内商业地产企业主流融资方式。截止2020年7月,国内资产证券化产品总市场规模已超678亿元,同比增长68%。

尤其2020上半年,国内资产证券化市场屡添创新性首单,更加接近REITs标准,为下一步推动公募REITs发展探索了可行的过渡型产品路径。

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说明:以上数据为不完全统计,信息来源于企业公告及媒体公开报道,如有出入欢迎指正

商业地产REITs推进的重点及难点

据悉,商业地产REITs的推出需要根植于合适的生态环境,且对标的资产具有较高要求。从宏观角度来看,REITs的发行需要依托政策配套,而微观角度来说,优质底层资产以及“持续且稳定可期的现金流”是推行REITs所需具备的必要条件。

对此,中购联整合此前推出的REITs专题金融访谈系列文章,结合8位金融界及商业地产界专业人士观点,总结出购物中心在追求公募REITs之路上,需要解决和克服的重难点问题,以作参考。

● 资产管理意识和专业人才缺乏

受制于行业发展历史短、投机心态重、金融创新能力不足等影响,目前很多购物中心未建立和培养资产管理团队及相应专业人才,且资产管理多是基于“商业管理”的NOI逻辑,少有“资产管理”的价值理念,从结构上制约了商业不动产REITs的快速推动。

● 回报率低

国内管理运营方的平台考核一般更多着眼于单纯的运营指标,如开业时间、开业率、品牌要求等,对资本方重视的租金、收益率等考核要求重视度不够,不符合资产管理的要求,导致我国商业物业目前整体投资回报率处于较低水平。

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数据来源:APREA、RET睿意德中国商业地产研究中心

注:综合收益率包括单位股价变动及股息分派两个部分

● 产权限制

根据我国基础设施REITs试点项目要求,发行REITs的商业物业项目需权属清晰。而此前,开发商鲜少在资产长期持有运营方面做规划,致使经营性物业在办理产权方面存在流程不完整、资质不完善、产权不统一等多重问题,导致物业资产在产权合法性方面存在瑕疵。

此外因土地分割的限制,大部分商业物业未从地产开发项目剥离独立,不是纯粹独立经营而是通过租金收益的进行资产获取,在产权上仍是“销售型物业与经营性物业”形成的连体,需要经过一系列资产盘点、剥离出表等操作,才能成为真正的合法合规的底层资产。

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● 政策配套限制

首先,受制于国家宏观调控政策,土地制度、规划体制和金融管制等,商业地产目前租售比过高和资本化率过低,不能覆盖市场化无风险利率。

其次,由于国内法律法规等因素的制约,目前我国基础设施REITs版本采用了“公募基金+ABS”结构,该结构较为复杂,涉及法律、税务、成本等问题较多,若将来延用至商业地产领域,将导致商业地产项目管理流程更加复杂。

最后,在“房住不炒”的国家政策导向下,商业地产通过发行REITs募集资金后,政策应对房企用于商业地产的建设、收购、改建、管理的资金比例、用于收益分配的资金比例加以立法规定,给予资本合理、自由流动的空间。

● 开发商应转变资本化运作经营思维

在有着对接资本市场的需求下,开发商应该增强金融布局思维,以资本市场的要求倒推商业地产工作的实施。从投资端开始,把握项目、合理控制资产收购价格,重视商业选址的科学性和独立性。

在选址和设计阶段即引入专业商业团队,不能为了高周转而大量散售;在运营端因地制宜,对资产组合主动管理,已经持有大量商业物业的开发商则要梳理资产类别,与专业团队合作提升物业价值,方便后期向REITs过渡。

此外,在通往商业地产REITs的道路上,也需要更多专业的服务机构,如上下游服务商、价值评估机构、咨询机构等,这些都需要时间来发展完善。

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