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房地产融资管理定调 走向规则化和透明化

文章来自:归途的路
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发布时间:2020-09-10 21:24:06
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日前,住建部和央行联合召开重点房企座谈会。会后新闻稿指出,为落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房企融资的市场化、规则化和透明度,在广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。近期,围绕规则和房地产市场的讨论持续升温。

第一财经记者走访了多家参与会议的房企高层和监管部门后获悉,会上央行领导阐述了融资规则出台的背后逻辑和未来取向。将房地产政策与财政政策、货币政策共同作为调节宏观经济周期工具,短期看刺激效果明显,但长期副作用很大。中央明确不将房地产作为短期刺激的手段。企业应该也需要准确把握好政策取向,认识到稳健发展的房地产市场具有重要的宏观层面意义。建立房地产金融管理长效机制,题中应有之义就是政策的规则化和透明化,重点房地产企业资金监测和融资管理规则是这一努力的组成部分,座谈会也是监管部门与企业行业加强沟通、交流互动管理思路的具体体现。

第一财经记者从知情人士处获悉,房企对新规的关注点差别较大,会上代表性的诉求主要集中在:土地储备如何估值、多元化经营是否区分,以及规则何时向行业推广等问题上。对此,央行和住建部一一进行了回应。

知情人士透露,新规则明年起将逐步覆盖更多的重点房地产企业。

房地产融资管理定调 走向规则化和透明化

房地产融资规则化、透明化,设计了科学合理的过渡期安排

将房地产金融调控政策规则化、透明化是新规出台的另一目的。

第一财经记者获悉,会上央行领导表示,过去对房地产企业的融资政策并不那么透明,多数时间是通过对银行窗口指导的方式进行,企业有时也十分困惑。中央明确提出“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”以来,房地产行业和企业自身也有较强的调整意愿,但出于政策可能变动以及行业竞争等考虑,多数房地产企业还处于观望状态,既不利于企业正常经营活动的安排,也容易陷入多方博弈的局面。

目前,监管部门设置“三道红线”,根据各家房企财务状况,按照踩线条数不同,从多到少分成“红-橙-黄-绿”四档进行管理,每降一档,企业有息负债规模增速阈值的上限增加5%,即橙色档、黄色档和绿色档的有息负债增速分别不超过5%、10%、15%。这一规则被市场总结为“三线四档5%”新规。

业内人士表示,融资管理规则为企业安排了过渡期,对市场的影响有限,有助于企业稳妥有序逐步降低杠杆水平。

参会的知情人士对记者透露,房企对新规的关注点差别较大,会上代表性的诉求主要集中在土地如何估值、多元化经营是否区分,以及规则何时向行业推广等问题上。

以恒大为代表的土地储备较多的企业,希望将持有的按成本计价的大量土地增值部分计入资产,体现企业真实偿债水平。

对此,央行相关人士回应,规则计算主要基于经审计且公开披露的财务报表,土地由谁估值,按照什么标准估值,会计准则及审计都有明确的规定。依据会计准则和财务报表,能够保证规则的合理性、公平性和可操作性。此外,如果企业财务报表违反会计准则要求,依照相关法律法规,也会有相应的处理。

此外,“规则的目的之一是通过合理约束高杠杆企业负债行为,引导企业加快开发,避免囤房囤地行为,如果对土地增值的处理不遵循会计准则,相当于释放了鼓励企业囤积土地以待升值的信号,与规则初衷不符。”央行人士称。

而绿地、阳光城等地产以外多元化经营较多的企业,希望核算时能够把城市更新、教育等其他业务的负债剔除出来,不纳入有息负债管理。

央行和住建部回应,房企多元化有各种各样的考虑。无论从目的还是操作性考虑,规则计算的依据都是企业的财务报表。如果按照会计准则,相关领域不纳入合并报告,规则适用时也将遵循同一原则。同时,规则对于符合住房制度改革方向的领域也有相应的激励措施,对企业内部设立的住房租赁法人,符合国家住房租赁政策导向的,就可以从合并报表有息负债中剔除。

一些负债指标较好的企业则更关心“三线四档5%”新规是否以及何时推广至全行业,担心15%的规模限制会打破现有竞争格局,给规则适用以外的企业反超机会。

对此,央行和住建部表示,房地产行业集中度很高,高负债问题也主要集中在重点企业,规则针对重点企业,依据则主要是会计报表,推广至全部11万余家房地产企业既不现实也无必要,但明年起将逐步覆盖更多的重点房地产企业。对于适用规则的企业,未来有望拥有更大的融资灵活性。

实际上,规则本身也是各方意见的反映,体现了行业整体对于未来发展方向的预期。近期,融创中国董事长孙宏斌表示,融创已经对政策有了判断,提前进行准备;龙湖集团董事长吴亚军回应员工对融资新政的讨论时表示,国家过去几年“控房价、降杆杆、启动内需、实现双循环”的一系列宏观政策的落实和清晰化、可操作化,有利于行业健康发展。

知情人士对第一财经记者透露,会上央行领导表示,建立房地产金融管理长效机制,题中应有之义就是政策的规则化和透明化,重点房地产企业资金监测和融资管理规则就是这一努力的组成部分。目前,相关部门正在加快推进住房租赁市场顶层设计,完善住房租赁金融政策体系,支持“租购并举”。这些新的政策,在执行过程中,也会与市场不断沟通、评估、校正和完善。

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