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2021年1-4月中国房地产企业销售TOP100·观点月度指数

文章来自:古韵东方
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发布时间:2021-05-01 00:17:57
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截至2021年4月底,9家房企全口径销售金额已然突破1000亿元,较去年同期增加5家。

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9家房企突破千亿,TOP20门槛增幅明显

第二季度首月,楼市销售行情持续火热,加快推盘和销售回款依旧是当前房企的重要任务。

观点指数发布的“2021年1-4月中国房地产企业销售金额TOP100榜单”显示,TOP100房企实现全口径总销售金额43597.6亿元,同比增长67.2%,较2019年同期增长39.4%。

2021年1-4月中国房地产企业销售TOP100·观点月度指数

数据来源:观点指数整理

4月单月,TOP100房企录得全口径总销售额为12629.5亿元,同比增长36.2%,增幅较上月收窄24.9个百分点,上U型趋势明显。

观看榜单头部房企,TOP3分别是碧桂园、万科和恒大,跟上月排名一致。不过由于碧桂园当月录得销售760亿元,远超万科和恒大,进一步拉开与后两者的差距。

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数据来源:观点指数整理

得益于今年销售的强劲增幅,销售门槛值均出现明显的上升。由于基数较小,1-4月TOP100门槛值增幅最大,达135%;另外TOP20门槛值为634.1亿元,同比增长123.3%,较2019年同期增长56.2%,增幅高于TOP100平均增幅,反映了TOP20房企销售规模占比上升,行业集中度在逐步增加。

截至2021年4月底,9家房企全口径销售金额已然突破1000亿元,较去年同期增加5家。

权益销售方面,2021年1-4月TOP100房企实现总权益销售金额31568亿元,同比增长64.9%,平均权益比例为72.4%,较去年同期下降1.2个百分点。另外,当前房企出于降负债的目的,会更多使用合作拿地的方式,减少资金投入和增加少数股东权益,预计未来权益比例呈现下降趋势。

销售面积方面,TOP100房企1-4月实现总销售面积29769万平方米,同比增长50.8%,销售均价为14645元/平方米,同比增长10.9%。4月单月,TOP100房企实现总销售面积9233万平方米,同比增长27.5%,销售均价为13678元/平方米,同比增长6.8%。

新开工走弱待回暖,销售回款占比达历史高位

国家统计局数据显示,2021年1-3月全国商品房销售金额为38377.8亿元,累计同比增长88.5%,较2019年同期增长41.9%,两年复合增速19.1%;1-3月全国商品房销售面积为36007.1万平方米,累计同比增长63.8%,较2019年同期增长20.7%,两年复合增速9.9%。

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数据来源:国家统计局,观点指数整理

单月来看,全国商品房销售金额为19227.1亿元,同比增长58.1%,较2019年同期增长35.1%,两年复合增速16.2%。全国商品房销售面积为18463.9万平方米,同比增长38.1%,较2019年同期增长18.5%,两年复合增速8.9%。

总体来看,今年第一季度房地产市场供需两旺,销售表现亮眼。另外由于一二线楼盘推售量出现结构性上升,带动全国销售均价上升15%至1.06万元/平方米。

新开工方面,2021年1-3月新开工面积36163.5万平方米,累计同比增长28.2%,较2019年同期下降6.6%,两年复合增速-3.3%。

受去年低基数影响,今年第一季度新开工累计同比增速较高,但绝对值仍低于前年同期水平。主要因为房企在资金收紧的环境下补充库存意愿较弱,另外实施集中供地政策之后,房企土地投资更加谨慎,土地市场成交走弱,导致新开工面积下降。

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数据来源:国家统计局,观点指数整理

具体而言,2021年1-3月土地购置面积2301.3万平方米,累计同比增长16.9%,比2019年同期下降9.5%;土地成交价款809亿,累计同比下降17.3%,较2019年同期下降32.2%。

随着22城第一批集中供地潮兴起,预计部分城市地市热度上升,房企土地投资增加,新开工面积逐渐回暖。

到位资金方面,1-3月房地产开发企业到位资金为47464.7亿元,累计同比增长41.4%,较2019年同期增长21.9%,两年复合增速10.4%。

从资金结构上看,1-3月房地产开发企业到位资金中,国内贷款、自筹资金、利用外资、定金及预收款、个人按揭贷款、其他到位资金分别为7221.7亿元、13014.9亿元、11.3亿元、17759亿元、7843亿元和1614.3亿元,同比增速分别为7.5%、21%、-41%、86.1%、50%和23.7%,较2019年同期增速分别为1.2%、10.3%、-66%、44.3%、38.9%和-20.8%。

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数据来源:国家统计局,观点指数整理

观察今年第一季度房企到位资金结构变化,可以看到房企国内贷款占比逐渐走低,降至15.2%。由于房企着重加强销售回款,定金及预收款、个人按揭贷款两项到位资金占比已经上升到53.9%,为近5年历史高位。

随着“三道红线”降档计划逐步实施,未来房企在资金层面上对于销售回款的依赖度还将会有所增加。

广州集中供地热度分化,中小房企布局或下沉

2月国家自然资源部提出两集中供地政策以来,22个试点城市对年内供地计划做出相应部署。据观点指数统计,目前共有14个城市发布了年内首次集中供地的详细公告。

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数据来源:观点指数整理

对比14个重点城市首次供地面积发现,重庆土地供应数量119宗,供应土地面积752公顷,远超其他城市,位列第一。

从供地积极性上看,广州、沈阳两个城市首次供地十分积极,出让面积占年内计划供地面积的比例分别为62%、39%,高于33.3%的平均值。

另外,厦门、福州城市土地出让节奏较为缓慢,首次供地面积占比不超过10%,预计下半年第二、三次集中供地出让面积将会增加。

值得注意的是,除了重庆之外,剩余集中供地城市均在出让公告中提到,采用限地价的方式出让土地,当地块竞拍价格达到上限价之后,将转为竞自持社会租赁住房建筑面积或者摇号等方式确定竞得人。部分城市如北京、深圳、杭州、南京、福州在限地价的基础上,进一步对未来商品房售价进行限制。

集中供地限价竞价规则限制了项目的未来利润空间,更加考验开发商在重点一二线的开发操盘能力。另外,参拍土地需要缴纳保证金,对房企短期资金占用程度较高。

以上两个因素使得品牌房企和中小房企的拿地区域出现分化,集中供地的一二线城市土拍舞台将属于操盘和资金更具优势的央企、国企以及其他品牌房企。中小房企则不得不转变战略,拿地布局更多地下沉到三四线城市。

据4月26日-27日广州首轮48宗地块出让结果,除6宗流拍地块以及4宗摇号地待后期揭晓结果之外,剩余38宗地块有19宗地为央企或者国企竞得。

另外,42宗出让地块中有20宗为底价成交,9宗溢价率超过40%,区域位置因素导致地块热度差异明显。

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数据来源:Wind,观点指数整理

值得注意的是,2021年3月,由于品牌房企正在筹集资金,备战22城土地集中出让。这使得三线城市土地市场出现短暂的空窗期,部分中小房企抓住机会扩储,使得当月三线城市土地成交总价同比上升78%。

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