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3月中国商办运营商TOP20报告·观点月度指数

文章来自:东方云财经
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发布时间:2021-04-29 01:30:49
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无论在管规模还是收益,中海商业和华润万象生活都是行业内的佼佼者,因此继续拿下“3月中国商办运营商发展指数TOP20”第一、第二位。

3月中国商办运营商TOP20报告·观点月度指数3月中国商办运营商TOP20报告·观点月度指数

观点指数 3月,全国商办市场各项数据稳步回升,基本恢复到疫情前状态。其中,办公楼销售指标上升较快,累计增长环比增加10%。

月内,大部分商办运营商企业发布2020年财报,去年疫情冲击下的表现直观地体现在业绩上。从中可以窥见,虽然去年商办运营商出租率整体有所下滑,但得益于积极的运营,出租率后续有所回升。

轻资产运营在商办运营商业务中也日益突出,去年至今,中海商业、华润万象生活等头部企业的轻资产输出有较为明显的增长,有望成为未来收入增长的重要助力。

大宗交易方面,月内深圳和上海有交易释出,分别为自用型买家和险资。无论是自用亦或投资,商办资产依然是商业地产投资者的首选。

中海商业华润万象领衔,年内轻资产外拓活跃

无论在管规模还是收益,中海商业和华润万象生活都是行业内的佼佼者,因此继续拿下“3月中国商办运营商发展指数TOP20”第一、第二位。

以观点指数观察下的7个样本企业为例,最新公布的2020年数据中,在管项目数量和面积最多的是华润万象生活和中海商业。这类企业除本身有大量的自持商办项目外,还对外进行轻资产输出,资产规模在商办运营商队伍里名列前茅。

凭借着规模优势和较好的运营能力,中海商业2020年写字楼业务的收入达31.7亿元。在疫情冲击下,年内依然有4个新项目入市,分别位于北京、深圳和兰州。轻资产管理方面,近年来的发展步伐也在加快,目前轻资产管理输出项目7个,管理面积38万平方米。

3月中国商办运营商TOP20报告·观点月度指数

数据来源:企业2020数据,观点指数整理

而陆家嘴商业、嘉里建设排名靠前,分别为第四和第九名,这类以管理自持项目为主的商办企业,年内新开业项目数量较少,规模增长相对而言并不明显。

虽然上述企业的规模不如中海商业、华润万象生活等,但项目大多占据一二线城市核心地段,具备较强竞争力,抗风险能力在疫情下凸显,从中获得的租金收益也具备长期稳定性,投资价值较高,是稀缺的优质商办资产。

整体出租率方面,在企业披露的项目数据中,大部分企业的出租率均在80%以上。去年的疫情使部分企业出租率有所下降,但通过后续的恢复,目前整体出租率维持在正常水平。

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数据来源:企业财报,观点指数整理

保持运营方面的稳定外,疫情下商办物业新趋势也对行业的发展方向有不小影响,主要表现在租赁需求结构方面。

据观点指数了解,自去年疫情以来,租户结构发生改变,主要表现为除金融、TMT、医疗等受于经济结构调整的行业维持较强需求的同时,在线教育、线上直播等新兴风口行业的租赁需求也较为旺盛。

其中,以基石类租户的稳定性最强,该类别由风险度低、知名度高的企业租户组成,主要包括央企、国企、跨国公司、私企巨头以及世界500强企业等。一般而言,商办物业中这类型租户越多,项目的抗风险能力和租金持续性更强。如中海商业的基石租户占比为43.9%,占比接近五成,因此写字楼租金收入一直以来较为稳定可观。

月内,商办运营商们继续外拓发展,招商引进新租户。华润万象生活签约进驻淄博鼎成大厦、淄博科创大厦项目,此外还中标贵州电力设计院德福中心科研生产大楼项目。

世茂股份旗下长沙世茂环球金融中心也签约了多家重要租户,其中包括中国太平洋人寿保险、东亚银行等企业。值得一提的是,该项目在去年疫情冲击下,租金和出租率也跑赢了当地片区。

商办市场活力持续提升,深圳上海现大宗交易

延续上月的趋势,本月全国商办市场继续实现稳定的数据增长,主要表现在项目开发和投资销售上。办公楼新开工面积和竣工面积持续稳步增长,月内录得办公楼新开工面积累计值863万平方米,累计增长为7%,远超去年疫情下的同期水平。

竣工面积方面,月内累计增长值为641.39万平方米,累计增长为4.6%,相比上月增速有所放缓,但仍在稳定区间。

3月中国商办运营商TOP20报告·观点月度指数

数据来源:国家统计局,观点指数整理

开发投资和销售端也继续保持增长,虽然增长幅度有所波动,但整体的上升趋势不改。

其中,办公楼开发投资额上,月内录得1190.31亿元,累计增长为14.9%,相比上月有所下降,但下降幅度不大;而办公楼销售则录得874.15亿元,累计增长为44%,环比上升接近10%,反映当下商办交易较为活跃的状态。

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数据来源:国家统计局,观点指数整理

主要的一二线城市,据相关研究机构数据,一季度一线城市甲级办公楼净吸纳量为89万平方米,达到了去年全年总值的60%以上。

月租金方面,主要一二线城市月内租金环比有升有降。其中,以北京、上海为代表的一线城市出现轻微下降趋势,但下降幅度不大。

大部分二线城市则以上升趋势为主,杭州、重庆为代表的二线城市均有所上升,其中杭州的租金上升幅度最大,超过4%。

3月中国商办运营商TOP20报告·观点月度指数

数据来源:中国房价行情网,观点指数整理

月内,全国两会报告中提出对企业的诸多帮扶政策,也在一定程度上有利于维持写字楼租户的稳定,避免市场竞争的进一步激化,提升相关行业租户的市场表现。

商办交易方面,深国际以约15.59亿元的价格向罗兰斯宝公司购买汉京金融中心35-48层办公物业,总面积约为2.38万平方米,用途为办公。

此外,中泰证券也拟27亿收购上海绿地外滩中心写字楼,成为商办资产交易中的又一险资买家,保险证券类金融企业正成为上海写字楼成交主力之一。

以上案例说明,商办市场的活跃玩家不仅是投资机构,金融、保险类公司也在不断入局,其中自用型买家占一定比例。与专业的投资机构不同,相较于长期全面的资产运营,这类自用型买家更多是基于公司战略发展需要,如提高办公效率、优化资源配置等。

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