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观点与林龙安面对面:禹洲的路

文章来自:这一秒我哭了
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发布时间:2021-04-03 00:00:09
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投资研报

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“走自己的路”,是这次交流中反复出现在林龙安口中的一句话。

观点地产网 傍晚七点,刚刚结束一个电话会议的林龙安又赶回办公室,坐在了视频前。

此时,他的行程安排完全无缝衔接,并未留出任何休整时间,屏幕里的林龙安显得有些疲惫,但仍态度直接、言辞犀利。

“闲暇”这个词并不属于林龙安,“忙碌”则是他最真实的状态写照。

几天前,禹洲集团发布了2020年度业绩报告。过去一年,这家公司以1049亿元的销售额迈上了一个新台阶,但年报中收入、利润的缩水在坊间掀起了一阵不小的波澜。

“禹洲去年的结转不理想,财报确实不好看。”交流伊始,林龙安主动介绍。作为掌舵者,当下所要做的是向市场传递出足够的信心。

业绩发布当天,林龙安携深圳、香港两个总部共8名管理层集体现身,与投资者们召开了一场长达90分钟的业绩交流会,并就投资者提出的疑问一一进行解答。

解决问题的最好方法不是遮掩,而是坦然面对并认真解决。显然,禹洲也是这样做的。

据相关投资者转述,禹洲在会上坦率承认了年报中存在的问题,但管理层依然保持着对公司发展的充足信心。

“按照管理层的解释,年报数据之所以有如此大的波动,很大程度是因为项目交付和结转节奏出现了延期,但公司本身的经营发展现在是很安全稳健的。”

就在与投资者交流后几天时间里,包括汇丰银行、摩根大通等在内的评级机构相继发布研报,表示对于禹洲未来发展的看好。当然,也有穆迪等机构对此持不同的意见。

抛开业绩数据,让人好奇的是,报表之外的禹洲究竟是一家怎样的企业?

于是,便有了这次观点地产新媒体与林龙安的一次深入的面对面交流。

观点与林龙安面对面:禹洲的路

反思

这是一家生来便自带标签的公司,很多时候,坊间会将禹洲称为“闽系房企”。

1994年成立于厦门,花了十五年时间,禹洲从偏安一隅走到布局全国,再到成功敲钟港交所。

上市七年后,禹洲将总部从厦门搬到了上海。

从时间上看,禹洲每一步走得都不算快。事实上,不管是公司真实的发展节奏还是心态,禹洲一直都不愿意被冠以“闽系”的称号,因为这一标签往往会被当做是“激进”“高杠杆”的代名词。

“27年来,我们还是以稳健经营为主。”这次对话中,林龙安再次这样强调。

从数据上看,禹洲的规模进阶道路确实比不少“闽系老乡”要慢一些和稳一些。

2013年,禹洲年度合约销售首破百亿,实现109.59亿元;2020年,全年合约销售达到1049.67亿元,同比增长了39.74%。

从百亿到千亿,禹洲用了七年时间。小心驶得万年船,沿海长大的林龙安自然懂得这个道理,禹洲经营理念的核心还是以谨慎为主。

事实上,在过往二十余年的发展历程中,坊间对于禹洲的评价大多数停留在“中规中矩”和“平稳”之上,直到这一次“年报风波”出现。

根据年报显示,禹洲2020年收入为人民币104.11亿元,实现毛利4.79亿元,实现归母净利1.17亿元。能够看到,上述每一项数据都较2019年下滑了不少。

让人不解的是,禹洲2020年销售业绩大涨的情况下,营收数据表现为何会出现如此大的反差?

“房子其实都卖出去了,卖光了,但是部分房子去年年底没有完成交付,结转数减少了,收入没法确定,所以损益表就不好看了。”

回答这个问题时,林龙安并未遮掩,只是语气稍显无奈:“主要是位于武汉和唐山的项目,确实受到疫情的影响,导致往后延了一些交房的时间。”

有分析指出,导致禹洲出现类似问题,很大程度和集团内部管控有关,而这类问题必定不会是骤然出现的。某种程度来说,尽管一直以来禹洲保持着平稳的发展节奏,但稳健的数据却也让人容易忽视某些不足之处。

停顿一会,林龙安继续说:“遇到了问题,禹洲不缺敢于承认和面对的勇气。这次值得禹洲好好反思,我其实很期待这次坏事能够变好事。”

说到反思,林龙安的话开始多了起来,这也是他这段时间以来思考得最多的问题。

他表示,接下来禹洲在制度化建设方面,包括公司内部的管控体系方面,要重新梳理跟反思。同时,验收标准方面、工程管控方面也应该有更高的要求。

当提到近期关于“禹洲和审计师存在分歧”的流言时,林龙安表示,自己并不认为跟审计师之间存在什么矛盾,问题的关键在于公司应该要对自己有更高的要求,这样才有办法面对长远的未来,确保有质量的增长。

按照计划,禹洲2021年销售目标是1100亿元,比2020年增幅接近5%。放缓增速之下,除了禹洲一贯以来的“追求稳健”之外,或许也是在为自己留出充足的反思和改变的时间。

观点与林龙安面对面:禹洲的路

现状

整场对话超过一个小时,不难发现,让林龙安操心的更多是事件本身,对于公司的发展状况,他保持着足够的自信。

“虽然去年的结转数减少,损益表不好看,但这其实并不影响集团整体运营表现跟现金流状况。”林龙安说出了一个颇具行业可比性的数据,即在“三道红线”下,禹洲的净负债率和现金短债比处于“绿档”。

具体情况是,禹洲2020年净负债比率为85.80%,平均一年内到期债务为188.84亿元,占总债务29.55%;截至期末,禹洲手头现金流约为344.69亿元,现金短债比为1.83倍。

“禹洲的现金压力不大,平均还债期限是3.25年。而且这一块我们已经做好了一系列的安排,现金流方面可以说是很良性的。”

某位房企掌门人曾经表示,对于房企的生存而言,流动性是最重要的。从数据上看,禹洲还未到需要考虑生存问题的时候。

或许是为了进一步展示公司资金链的稳固,禹洲在3月23日时提前偿还了一笔3.01亿美元的贷款;又于4月1日公告称,回购并注销了5000万美元将于2025年到期的票据。

暂时没有了现金流压力,关注点开始转到了禹洲的“粮仓”——截至2020年底,禹洲总土储为2310万平方米,与其一贯的规模增速相匹配。

过去二十余年,禹洲的发展重心发生过多次改变。成立最初,布局主要集中在海西地区;走出福建后,重心开始向长三角转移,到后来将总部都搬到了上海。

如今,随着大湾区兴起,禹洲又于近期在深圳落地了“双总部”。

“禹洲的重头戏在长三角,现有业绩来源和土地储备占比最大的区域都是长三角。”林龙安指出,长三角仍是禹洲当前最重要的粮仓所在。

2020年,长三角地区为禹洲贡献了646.41亿元销售,在总销售里占比61.6%。截至年末,禹洲在长三角拥有924万平方米土地储备,占总可售面积的40%。

在林龙安看来,长三角区域的优势在于流量大,去化没问题。但是他也明白,由于竞争激烈,加上房住不炒等政策调控,这部分项目盈利空间非常有限。为了“弥补”这一点,禹洲的布局重心开始转向了大湾区。

“禹洲希望通过城市更新,包括参与旧小区改造,能增加一些盈利空间,提升集团的竞争力。”显然,林龙安看到了城市更新领域蕴藏着的巨大空间,但同样,他也明白其中的“凶险之处”。

“城市更新有很多雷,我们会吸取别人的教训,尽量避开。然后思考要怎么样缩短开发年限。城市更新有的时间很长,而我们超过三年或是四五年肯定就受不了,所以在找更适合禹洲发展的项目,找一些跟禹洲有相同理念的人来合作。”

据了解,禹洲已经在大湾区落实了337亿城市更新可供货值。话语间带着一丝自豪,林龙安介绍说:“今年我们在深圳的光明项目,可以实现当年投入当年产出的,这个速度在城市更新领域少之又少。”

从企业盈利的角度解释完后,林龙安又补充说,负责任的地产商应该跟政府所规划的整个线路相匹配,所以也应该在城市更新、旧小区改造上有所作为。

观点与林龙安面对面:禹洲的路

角色

和政府规划线路相匹配,和时代趋势相匹配,这也是林龙安给禹洲定下的发展思路。

因此当被问及千亿之后的禹洲时,林龙安表示,希望打造一个精致型的城市发展供应商。在科技、互联网高度发展的当下,开发商已经不能只停留在普通的地产开发之上。

“我们也跟高科技集团相结合,发展科技地产,争取能够从政府共赢的角度在一二线城市寻地。”

这一战略如今已有雏形,2020年12月5日,禹洲在深圳落地了一个“深港青年创新创业基地联合孵化空间”。

林龙安介绍说,该项目主要是禹洲的商管公司在负责管理,如果发现有些创新型的技术出来创业,公司可以把办公楼无偿地提供给他们使用三年,而商管公司则作为小股东进入其中。

当然,对于禹洲而言,上述项目落地的意义并不在于多了一个商业项目:“这个科创项目能落地,不仅仅是一个商业管理公司或者物业管理公司的进入,同时还是禹佳生活跟高科技层面的结合。”

尽管近两年来商业地产越发火热,但林龙安坦言,商业并不是禹洲的主营业务,和其他每年固定拿出资金投入到商业地产的同行不同,在林龙安的规划中,商业在禹洲的总货值里比重不会高于15%,80%以上还是住宅。

截至目前,禹洲共有200多万平方米商业项目,其中有152万已经在营业,“禹洲很少有专门去买商业来开发,但如果手头自持有好的资产,则会选择一直自持保留。”

虽然占比不高,但需要承认的是,商业是禹洲未来另一个上市平台——禹佳生活服务的重要支撑。和其他物业平台不同的是,禹佳生活服务把物业和商管业务合并到了一起。

“禹洲整个集团,包括物业、商业,还有住宅,其实是三位联动成为一体化。在林龙安的口中,禹洲的角色定位似乎是一家以住宅业务为主,但又不局限于传统开发模式的企业。

此外,林龙安还提到禹洲的酒店业务,他笑称,公司的酒店业务做得不错,很有自己的特色。紧接着,话锋一转:“但是不要去盲目去做酒店,酒店是重资产,我认为还是走适合自己的路吧。”

“走自己的路”,是这次交流中反复出现在林龙安口中的一句话。

不管是对于自己还是对于禹洲,林龙安心中显然都有着清晰的角色定位:“量入为出,稳健为主,这是禹洲的特色之路。”

以下为观点地产新媒体对禹洲集团控股有限公司董事局主席林龙安先生的访谈实录:

观点地产新媒体:在您看来,这一年禹洲的收获或不足有哪些?

林龙安:2020年其实是不平凡的一年,新冠肺炎疫情的爆发,楼市销售的复苏,禹洲在这样的环境下也取得了销售放量的增长,全年销售了1049亿。

我们采取了补救措施,但项目延误交付仍导致当年结转数不理想。结转数的减少,体现在了损益表上。并表、交付减少,造成了损益表的难看,这是我们值得反思的。整体来讲,不影响权益的负债表,权益负债表我们比去年还进步。

虽然说结转数下降,但禹洲27年来一直是稳健经营为主,管制透明,并不影响集团整体运营表现跟现金流的状况。

董事会对集团的长期发展仍然保持乐观,今天增持了325万港元,体现了对前景的充满信心,也对香港的美债进行了回购。

观点地产新媒体:外界传言有审计师矛盾分歧的原因?

林龙安:我认为不存在什么跟审计师矛盾问题,更多的是要有更高的要求,才有办法面对长远的未来,取得更有质量地增长。

我认为,审计规则会越来越严格,禹洲作为一个负责任的企业,应该充分地肯定、充分地尊重,不是说跟审计师有什么矛盾。

我们做审计肯定会越来越严谨,越来越严格,这个是社会发展的必须之路。

我们充分尊重他们的判断,在这方面主要是我们的不足。主要是我们两个大的项目,在武汉跟唐山确实受到疫情的影响,然后往后延缓了一些交房的一个节点时间,造成了公司损益表不好看。

但是这些虽然没有交房,但都销售出去了,不影响公司的负债表、运营和现金流。所以现金流、负债方面,我们没有踩到任何红线,确保了公司有质量地增长。

遇到了问题,我们应该勇于面对,也值得反思。

确实我们有做的不足的地方,所以在制度化建设方面,拉通境内跟境外的统计的需求、要求方面,验收标准方面,应该有更高的要求。再拉通我们的节点管控,跟我们的工程管控方面,也应该要反思,应该有更大地提高。

观点地产新媒体:禹洲现金压力大不大?

林龙安:我们现金压力不大,美元债平均还款期限在3年左右,全部做了一系列安排。

在香港、在境外还有将近100亿的现金,在境内可动用的还有245亿,总共300多亿,扣掉长期压在银行账户的,扣完之后还有245亿可动用。

观点地产新媒体:禹洲进入千亿后的战略或目标是否有调整?

林龙安:千亿以后上了一个新的阶段,我们提出了更高的要求。

禹洲现在提出“致匠心”的口号,就是向内追求产品服务的升级,提升各个板块的专业度和品质,追求有质量的稳健的发展。

千亿以后,应该更追求精致型的,跟时代相匹配的、相结合的城市供应商。

投资方面,我们也做了战略性调整。第一,把双总部落地深圳,城市更新项目也落实了337亿的可转化货值,未来我们会加大城市更新的步伐跟力度。我们也会吸取前人教训,比如说城市更新有很多地雷要怎么避开,怎样缩短开发年限,我们会选择更适应禹洲发展的城市更新项目,寻找一些跟禹洲有理念相同的伙伴合作,这是一个战略性投资的考虑。

第二,我们现有业绩来源跟贡献,包括土地储备有一半以上在长三角。

第三,我们会增加土地储备,加大关注产业跟高科技集团方面的结合,发展科技地产。

观点地产新媒体:禹洲看重大湾区和长三角。

林龙安:为什么呢?首先,市场比较成熟,百强的地产商都集中在长三角,竞争非常激烈,再加上房住不炒成为常态化,暴利时代已经过去了。所以长三角,流量快,去化没问题,但盈利空间非常有限。

所以我们希望通过城市更新增加一些盈利空间,来提升集团的竞争力。做城市更新比较艰难,但是盈利空间还是有保障的。

另外,城市更新基本上都在一线、二线城市,在大湾区里面,所以支撑了未来房地产这一块更加适宜的区域发展的优势。

作为一个上市公司,不盈利也不现实,但是要确保盈利既能符合盈利和上市的规则要求,又能符合国家的房住不炒政策、平衡自己的发展之路。

观点地产新媒体:您如何看未来房地产?

林龙安:房住不炒形成常态化的准则下,现在人均居住面积还是比较高的,相当于香港人均居住面积至少五倍以上,从这个方面说人均居住已经趋于饱和。大城市趋于饱和,集中性的人才汇集、人口地流入,形成了一个刚需。

如果在其他的三四五线城市,饱和度已经达到了,这个应该值得我们这个行业更多地关注,我认为这是衔接“房住不炒”。

第二,因城施策会长时间存在。每个城市的发展不一样,所采用的策略是不一样的,这是对房地产企业带来的考验。

第三,集中拍地有好处和不足。好处是集中拍地土地价格相对来讲会柔和一点,但是一二线城市比如长三角跟大湾区土地价格要降,我认为可能也不大。为什么?太多百强企业全部涌入的时候,竞争还是蛮激烈的,所以降的可能性不大。

那么,会不会产生高度垄断的房地产商?过分垄断对民生是不利的。所以我认为国家层面也不允许房地产业过度垄断,这个从国家层面应该也有整个战略布局层面的考量。

房地产应该更加立足于跟国家发展相向而行,在房住不炒主基调下,紧跟时代步伐、顺应时代发展,比如在产品、服务、管理、可持续发展等多个方面的发力。

另外,结合产业,能够跟高科技产业、新型新材料产业挂钩、结合,应该是这个产业要考虑的方向。

观点地产新媒体:禹洲的物业有那些独特性?

林龙安:禹洲禹佳生活最大的不一样是物业跟商管并在一起。

禹洲商管集团有200多万平方米商业,其中152万已经在营业,集中在比如像深圳的办公大楼、上海的办公大楼、厦门的办公大楼、合肥的商业办公大楼、上海的商业。

一线跟二线城市,我们全部布局了最好的资产。2002年开始就把好的资产都保护下来,那时候资产也比较便宜。

好的资产除了一线跟二线城市,最好的是商业层面,商业层面主要是在核心区,比如说火车站旁边、比较热闹的地方。办公主要是在一线跟二线的核心城市,相对来讲风险会小一点,经营压力会好一点。

地产上市公司应该来讲有三个板块,住宅、商业地产跟物业。商业不是主营业务,禹洲现有土地储备是2300多万平方米、4500多亿货值,商业的比重不会高于15%,80%以上还是住宅。

我们主业还是住宅的落地,商业这一块我们支撑着住宅,也支撑着物业。

观点地产新媒体:禹洲很稳健,但投资者往往要求比较高,会不会觉得禹洲太中规中矩?

林龙安:作为一个上市公司,我认为还是走自己的路,有质量地增长,确保常态化稳健的发展。

在房住不炒的情况下,所有发展跟国家相关的政策相匹配,跟国家的方针政策相对应,在这之后,争取有质量地增长,这也是我们更多的一个投入点。

所以,我们完全不盲目去追求过高数量的增长,这个是禹洲的特色。我想说,还是着眼于自己的特色之路,量入为出,稳健为主。

观点地产新媒体:您对今年禹洲业绩有信心吗?

林龙安:第一季度我们销售了220.6亿,对今年完成1100亿充满信心。

信心在哪里?因为我们的土地储备主要集中在一二线城市,今年推出的货值1800多亿,所以完成1100亿的销售是没有问题的。

我们不盲目扩充其他区域,可能立足在现有区域,长三角、大湾区,还有中部、西南区域,包括福建区域,衔接整个集团层面的发展。

更多包括物业体系、商业体系,还有住宅体系,其实是联动成为一体化。

观点地产新媒体:禹洲的人才体系接下来要如何优化?

林龙安:人才体系建设,这几年房地产应该也经历了,可以说是快速增长的十年,但也是痛苦的十年。

快速增长,为什么呢?因为人才体系大家都在扩张,所以急需的人才太多。其实社会上没有那么多能独当一面的人才,这是拔苗助长,有一些能力跟不上,实话实说。

这也是值得企业家反思的地方,引进的人才一定要有独当一面的能力,才有办法担当他的岗位。

为什么也是痛苦的十年?这十年过程中,房地产业里面的腐败是最可怕的。所以我一直在讲,倡议更多企业职业经理人团队,至少要跟香港的职业经理人看齐。

香港职业经理人是法律知识、法律准则在那边,不敢逾越的。

家国情怀、风清气正要贯穿在整个房地产业中去,这样才能端正所有的职业团队的行为,这是软实力。

一个企业要发展,没有一个经理人团队,没有一个对国家、对公司、对员工负责任的团队,这个软实力是落不了地的。

靠老板一个人做事是不现实的,都要靠团队。

观点地产新媒体:您觉得禹洲未来的核心竞争力是在哪里?

林龙安:我认为禹洲的一个核心竞争力,是做一个精致型的城市发展供应商。

不仅仅停留在普通的开发商,更多地要与时代相匹配,与整个疫情阶段养成的包括现代的一个通讯产业或者是现代科技产业相互结合。

特别是在智慧社区层面,应该有大的突破,做精致的跟时代相匹配的城市供应商。

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