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物业管理|内外,虚实,光影:2020年中报总评

文章来自:信息早报
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发布时间:2020-09-07 08:25:22
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物业管理是房地产产业链政策支持力度最大的细分领域,在2020年上半年疫情冲击之下,交出了一份满意的业绩答卷。板块营收高速增长,盈利能力稳步攀升,社会对行业满意度也有所提升。

▍物业管理板块交易活跃,不断壮大。

板块最新总市值超过4000亿元,8月交易换手率达到9.6%,同期恒生指数换手率6.3%。而且,近期有大量物业管理公司即将登陆资本市场,我们预计现在起3年内板块总市值有望达到万亿。

▍宽广赛道:业务收入增长的内与外。

2020年上半年,样本公司营业收入达到535亿元,同比增长31.5%,受疫情冲击略低于去年全年36.5%的增速,但仍属强劲。这一方面和新房交付入伙高峰到来有关,另一方面也和大公司积极拓展第三方面积,新进入商写、公建、城市服务等赛道有关。目前大多数上市物企合管比超过1.5。外延并购方面,物业管理公司资金人才优势更加巩固,上市物企总在手资金接近600亿,但并购对价也水涨船高,横向扩面积和纵向扩版图都隐含风险。

▍夯实质量:盈利能力提升的实与虚。

2020年,样本公司毛利率达到25.1%,明显高于2019年上半年23.9%和2019年全年24.5%水平。管理费用率趋势下降,净利润率提升则更为明显,从2019年12.8%提升了2020年上半年的14.6%。基础服务盈利水平小幅上升,这和各大公司科技赋能,提高运营效率有关,也和国家出台社保减免,财政补贴有关。但我们认为综合盈利能力上升,长期需依赖于社区增值服务收入占比上升。目前业主增值服务半年度ARPU值达到181元/户,估计部分项目的增值服务GTV已和物业管理费相当。我们相信,社区增值服务仍有广阔成长空间。当然,我们认为分化较大的毛利率仍存在关联开发企业支持因素。

▍未定的竞争格局:满意度评价的光与影。

我们认为,行业目前的估值水平,反映的主要是广阔赛道之下企业可能发展机遇,而不是稳定的竞争格局下龙头物企的高壁垒。我们相信,行业供给侧有大幅提升空间,科技投入仍严重不足,品牌内核差异度仍明显不够。这并不是哪家公司的问题,而是整个行业的问题。不过,我们也观察到样本上市公司应收款相对营业收入的比例从2017年的32%下降到2020年上半年的27%,暗示企业整体的社会满意度有上升。

▍风险提示:

并购市场估值过高风险,企业在拓宽赛道过程中“交学费”的风险。

▍看好行业,把握估值结构分化和竞争实力分化中错配机遇。

我们认为,市场股票供给持续增加,板块估值分化不可避免。当前的估值分化中,市场可能过多考虑了关联方支持下的业绩增速,过少地考虑了品牌竞争力等因素。这种错配意味着现在可能是长期投资者布局品质龙头的好时机。我们看好物业管理板块,推荐绿城服务、保利物业、招商积余、永升生活服务、新大正和碧桂园服务。



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